天津大悦城公寓策划报告.ppt

* * 天津大悦城 Joy City,Tianjin 目 录 | 03 我们要为客户打造什么样的产品 1、户型配比 2、户型特点 3、户型研究过程及解决的问题 2009.04.03 1、在采光最优原则上达成共识 2、燃气的设置以保证主要功能空间的舒适性为原则，取消燃气。 2009.04.14 1、在0居室的开间上达成共识，开间控制在3.9-4米 2、公寓走廊净宽不低于1.3米 3、会所配套选址在公寓首层夹层 2009.04.30 1、调整面积过大的户型，避免不同户型面积上的重合 2、出房率重新核实，目前出房率达到76% 2009.05.23 1、确定以5月8日版的户型配比为标准调整后期产品 2、顶层户型不做复式，坚持原方案平层大户型 2009.05.31 在顶层户型调整上达成共识，将原有半边的户型调整为当前近似矩形的户型，目的在于优化顶层户型，增加可销售面积。 我们要为客户打造什么样的产品|户型研究过程 及解决的问题 2009.06.23 确定户型内部各功能空间的最低尺度，在户型配置标准上达成共识（主要是厨卫空间） 2009.06.26 三方沟通会议，对前期的户型设计进行梳理 为增加公寓净高（不低于2.8米），优化室内使用空间，决定采用短肢剪力墙结构 确定创新户型的选址和比例 确定厨房家电的配备标准 2009.07.14 总面积超出46000平米，因此减少了一层的面积（由总层数29层减至28层） 优化了女儿墙高度，由原来的1.4米减至0.8米，大堂高度由7.8米减至6.3米，使得各标准层的层高可以提高0.15米，最终公寓层高可达到3.15米。 2009.07.19 针对空调室外机位的布置，对飘窗方案进行研究 2009.07.28 由于总面积的控制，室外空调机位采用内凹式设计，减少对外立面的影响 2009.07.31 配合RTKL完成了公寓户型设计方案。 我们要为客户打造什么样的产品|户型研究过程 及解决的问题 天津大悦城 Joy City,Tianjin 目 录 | 04 开盘时间调整的说明 2010年10月与住宅同时开盘： 目标客户存在重叠，住宅与公寓处于竞争关系而非互补、互助关系 商业尚未开业，人气聚集，无从借势 售楼处、屋顶花园、样板间等重要展示工具均未完工，无法借势提升项目品质； 充分的展示条件对于公寓销售是确立产品品质、提升项目价值的有利武器，展示缺失会对公寓形象产生重大的损失，对产品的溢价形成重大影响 2010年10月开盘的不利因素： 开盘时间调整的说明| 借 势 借 力 价 值 实 现 2011年5月开盘的有利因素 2010年10月开始，借助项目整体及商业的推广，达到公寓前期触客的目的； 2011年5月开盘，与住宅开盘时间错位，避免两业态间小户型产品产生不良竞争； 住宅经历价格拉升过程，公寓定价平台高，且更容易实现溢价； 商业已运营近半年，业态成熟、客户稳定，初步形成大悦城口碑，成为公寓价值依托的条件； 准现房，能够快速实现投资回报，投资客认可度高； 展示条件完备，便于客户快速识别项目价值，易于实现溢价； 物业形象初步建立，利于价值提升，易于实现溢价； 开盘时间调整的说明| 天津大悦城 Joy City,Tianjin 目 录 | 05 公寓营销定位思考 1、营销总体思路呈现 2、营销节点安排 10.12 11.09 09.10 临时售楼处交付使用 C地块商业开业 C地块公寓竣工 售楼处迁入商业 11.05 C地块公寓首次开盘 产品打造（户型、精装修、景观） 价值体系的梳理 借住宅之势储客 10.10 11.3 开始排卡、储客 首次正式公开亮相 实楼样板层呈现 看楼通道呈现 现场物料制作，销售说辞整理 储 客 期 亮 相 期 开 盘 期 品牌支持 准 备 期 公寓营销定位思考|营销总体思路呈现 天津大悦城 Joy City,Tianjin 目 录 | 05 公寓营销定位思考 1、营销总体思路呈现 2、营销节点安排 产品打造（户型、精装修、景观） 价值体系的梳理 现场物料制作、销售说辞整理 1、2009年10月——2010年10月 品牌支持 以大悦城商业影响力切入市场 展示中心播放大悦城商业介绍视频 展示中心的品牌墙 准备期 公寓营销定位思考|营销节点安排 2、2010年10月——2010年年底前 借大悦城商业之势 为公寓储客 通过来电、来访积累意向客户。 利用公