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形态布局 在国内常见的商业物业形态有“方块”型、“L”型、“H”（俗称亚铃）型、“Z”型。 商业物业业态布局规划 功能布局 功能布局是指商业企业为满足不同的消费需求而设定的不同的消费功能的组合。 传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适 应社会发展的需要。 顾客的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重已经大大增加。 功能布局依据 商业组合功能不同，分为购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等。 功能布局应考虑六项规划因素： 楼层 层高 核载 柱距 面积 交通 商业物业业态布局规划 业态布局 我们可以简单的理解为在商业建筑体内，根据消费者的需要，按照一定的目标来对各种业态合理有效的组合称为业态布局。 业态布局在商业规划中重点要考虑五个方面： 业态间的特定性；（包括层高、体量、柱距、核载、交通等需求）； 业态间的关联性； 业态间的互补性； 业态间的互动性； 业态间的过渡性； 商业物业业态布局规划 影响业态配比规划五项因素 商业物业业态布局规划 业态配比规划 商业街的进深配比：开间与进深比例通常适宜在1：2.5以内，进深不宜超过15米；绿城温州项目的初稿规划图纸，许多店铺的进深比例都在1：1； 对主力店的幅宽则不宜太小，否则人流的回流会出现问题。 商业物业业态布局规划 云南风情广场 生活卖场 说明： 经与多家主力超市沟通，原超市设计圆圈标注出形成瓶颈无法联动两头，建议修改如下： 1、移开现有汽车坡道； 2、取消靠超市处的地下广场部分，通过两个挑空带动地下商业街 原图 建议方案 购物中心的业态配比：零售、餐饮、服务三大业态面积占比：50：25：25。 业态配比规划 商业物业业态布局规划 华坤项目 亦庄 品类布局 品类布局是把业态所包括的品类进行细分组合； 品类规划可以体现卖场的经营理念； 合理的划分品牌定位,让消费者在体验不同品牌背景的文化, 同时也能让各品牌在统一的业态定位下充分展示自身的差异。 品类布局的四项方法： 四角定位法（从区域分析，） 宜农宜林法（可以经营也可以景观） 核心磁力法（主力店） 适度点缀法（调节业态） * 商业物业业态布局规划 第四部分 商业物业建筑环境规划 商业设施外装修规划要点： 。注意与周边环境的协调； 。外装修及其材料应当能够反映出商家的经营理念。 。客用出入口设置合理、醒目。 。借助立面标志、广告塔等元素，使顾客能够从远处或乘坐交通工具时就可清楚地感受到它的存在。 商业物业建筑环境规划 商业设施外装修的特点是无窗墙面多。除相关法规所要求的， 如消防出入口、消防用窗口、排烟窗、换气口等设施外，营业厅的外 墙、侧墙多被当作商品陈列、展示空间使用。 对墙面的材料、质地、色彩、照明等要慎重考虑、选择，尤其是餐馆等设施的入口役计，应当选择能够吸引顾客、极富个性、魅力的外装修。 由于很多大型商业设施的“紧急出口”、“安全楼梯”和停车场入口等会占用很大的外墙，因此任设计上述设施时一定要在形态、色彩上重点考虑。 商业物业建筑环境规划 商业役施内环境设计的目的是以赋予设施个性魅力；它与商业设施的平面规划、断面规划、内外装修规划等关系紧密。 把某种风格作为整座商业设施的装饰主题，根据规划设计主题，在标志性街道设施巧妙设计，就可能完成富有魅力的设施环境。 只有将若干种景观设计要素交织、糅合在一起，才可能营造出一种更和谐、更高层次的环境。 商业物业建筑环境规划 购物中心的中央通道和中庭都是重要的空间环境设计要素。 商业设施规模越大，客流线就越长越复杂，购物活动也就越繁琐，容易使人产生疲劳感。为使顾客在购物过程中减少、或消除这种感觉，就要设法利用中央通道、中庭，给人以放眼环顾、放松身心的空间。 一般，步行街和中庭分为室内和露天两种。在降雨多、四季温差大的北方最好采用室内型。 商业物业建筑环境规划 第五部分 商业物业后勤设施规划 规划设计是商业物业开发建设的源头，对商业物业进行规划设计，不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于商业管理和物业管理的角度来规划。 商业管理部的后勤设施规划包括： 卸货场及通道 商品库房、垃圾房 商业运营管理办公室 员工生活、休息室 商品加工室及辅助用房 商业物业后勤设施规划 物业