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养老地产盈利模式之争：扎堆会员制，租售并举回收成本 转播到腾讯微博 国内在推进的养老地产项目定位各异，有专做养老服务的，有偏爱养老度假综合体的，也有要打造“学院式养老”的。 尚处起步阶段的中国养老地产市场，眼下还没出现“招保万金”这样的龙头，“野蛮生长”似乎难以避免。 率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。 但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则：增加持有物业比例，推广会员制等等。 “等市场好了，我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中去。”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说，前年绿城的计划是，用十年时间建100家养老院。 相对低廉的拿地成本 养老地产开发首先面临的是拿地成本。 “做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。”亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，对养老地产来说，土地成本是很大的一块。养老地产投入成本较大，回收周期相对长。国家提出，社会化养老服务体系的建设，在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。 “上海亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产权。当时没有招拍挂，是协议出让，50万一亩（750元/平方米）。”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。 上海亲和源位于浦东康桥镇板块，属外郊环区域。 受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目，这是绿城首个建成的养老社区项目。 “绿城很早就有做养老社区的想法。蓝庭项目是在2006年开始的，是70年产权的住宅用地。”冯雨峰回忆，当时考虑，这个项目规模大，产品定位在养老上比较合适，拿地成本也不算高。 早报记者了解到，绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。 冯雨峰介绍，蓝庭整个项目体量有七八十万平方米，不是全部做养老，也消化不了那么多，其中东区，大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区，年轻人和老年人混合一个社区。 临平离杭州同样有一段距离，这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境离市中心或目标市场较远。 王波称，“我们拿地一般希望靠近市中心一点。交通方便，探望起来方便。配套设施也完善，大的医院多在市中心，远郊在配套上不是很完善，对养老服务来说有影响。” 市场定位差异巨大 即便地处外围，但受制于有效 消费市场有限，中国诸多率先进入养老地产的开发企业，不得不将项目定位在中高端市场，譬如上海亲和源。 上海亲和源采取的是只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特色。当然，收费并不低。 据亲和源研究中心研究员刘洁介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。其中，A卡光卡费即高达89万元，而且需一次性缴纳。 蓝庭社区的定价相对便宜。 冯雨峰称，绿城的养老产品并非定位高端市场。“拿基本退休金的人加一点自己的积蓄，也能住得起。这是一个良心活。如果想在老年人上赚很多钱，那还是不要去做了。” 眼下，蓝庭项目社区的普通公寓在售的房子已全部售罄。冯雨峰称，该项目“毛坯房一开始定价五六千元，精装修房开始定价七八千元，现在1万多一点，已经卖完了”。 而护理院方面，“护理院的四十几个床位已经住了三十七八个床位，基本上已经住满了。租金每间两个床位3000元一个月，根据不同的护理要求收取每人每月1000-3000元不等的护理费。”冯雨峰称。 冯雨峰坦言，“杭州整体养老市场价格不高，和上海不好比，一个床位定价2000元每月可能就租不出去。” 中明控股的计划则是“一开始，就切入大众市场”。 “有需求且消费得起，基本和退休工资挂钩。”中明控股董事长潘存满透露，该公司在江苏泰兴的养老项目，精装修房定价6000-7000元/平方米。 目前中明控股尚无建成的养老地产项目。 学院式养老与度假疗养 值得一提的是，虽然都盯着中高端市场，但各养老地产项目的主打牌并不一致。 “对于蓝庭项目，宋总（ 宋卫平）的定位是‘学院式养老’，也就是读书养老。”冯雨峰称，绿城董事长宋卫平认为，养老并不是退休以后，“身体好的时候住在家里，身体不好的时候再住养老院、护理院”。人的一生最快乐的时候是读书的时候，老年人何不上学，“我们就是盖学校，理念就是养老学校，寄宿制老年大学。只不过我们的学生不光要学习，还要吃饭，还要配医疗设施。” 冯雨峰称，蓝庭项目养老服务的配套主要是三块，医疗、基本生活（食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）。 中明控股的养老概念更大，度假、休闲、疗养等皆在其内。 “包括度假疗养、休闲度假和临终关怀。”潘存满的想法是，打造度假医疗综合体，“体量在15万-20万平方米。有专门的营养师配食谱，老年配套设施。还有护理机构，配套商业的生活中心也有，另外还配上小学、幼儿园及高端教育。” 中明控股集团注册资本金2.65亿元，旗下有房地产开发公司、