南宁市保障性住房政策思考专题报告.docVIP

2011年5月房价分析专题报告 ——保障性住房政策的开展引发的几点思考 导语 根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件的要求，2010年7月30日南宁政府正式公布《南宁市2010-2012年保障性住房建设规划》的通告，结合南宁市的实际情况，南宁政府为着力解决城市中低收入特别是低收入群众的住房困难，开始了建立起健全基本住房保障制度的举措。2011年全国两会政府工作报告中大段阐述加快保障性住房建设，让百姓居者有其屋，成为今全国两会热点，也让广大低收入人群感到政策的温暖。解决居民的住房问题是重要的民生政策。近期，南宁方面频频出消息，今年将建3.8万套保障房，并且在10月底前全部开工建设。2011年南宁市如何加强保障性住房建设？保障性住房的建设对商品房市场的影响有哪些？它的实施给我们带来哪些思考？根据南宁市住房保障和房产管理局网站公示的相关文件以及网络上网友们关注的热点，在此特意撰写保障性住房专题，以便大家对南宁保障性住房的计划和措施以及对房地产市场的影响等的认知更加透彻。 南宁市当前商品房市场环境状况 南宁新盘楼市及二手房市的行情 新盘楼市：从1月份价格稳中有涨，成交量稍有上涨。2月底，限购令出台的前一周成交量是1月份的156%，价格也有小幅上浮。3月成交量下降近6成，4月至5月份，新盘楼市总体趋势是：放盘量大于需求量，成交量一直保持平稳且有小幅下降。房价不仅没有下降，还有稳中有涨的趋势。 二手房市场：分不同的区域来看，本身较为成交量最旺盛的青秀区在成交量上也有大幅的下降，而东盟商务区、凤岭北因年份成熟放盘量相比之前有所增加，价格相对持平；仙葫片区、桃源古城片区的房价有小幅的下降。因兴宁区新楼盘的不断开发及市政配套的不断完善，使得兴宁区的房价有小幅的上涨，但放盘量还是相对持平，其他城区的放盘量与成交量都没有大的波动，相对年初都有小幅的下降，房价相对也是持平，并有小幅上涨趋势。总体来说，二手房市场的状况与新盘楼市比较，新盘的放盘量及成交量、房价都略胜一筹，整体来说，两个市场的成交量都有大幅下降。 国家政策调控对商品房市场有哪些影响 根据2011年1月份温总理颁布的《新国八条》新政，南宁公布了2011年新建住房销售价格涨幅将不高于11%的房价控制目标；随即便有调整房地产税费征收，未满5年的住房全额征收营业税；限贷，购买第二套住房首付60%以上，第三套住房停止贷款；限购，从3月1日起，南宁市户口已有两套住房以上的不得再购房；多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，冻结银行资金3600亿元，提高贷款利率，减少放款资金，加大贷款难度；住房建设用地供应总量的70%用于建设保障性住房3.8万套，实行问责机制严把关。 政策落实后，限购限贷政策很大程度上对整个房地产市场造成了猛击，成交量大幅度下降，房开商们销售折扣加大，送面积送装修种种促销蜂拥而至，放盘节奏也放慢了。而中介也在面临关门和整顿的风险。但是价格在已经过去的5个月里没有明显的下降势头。之前几个月中也是波动起伏，不过总体来说，还是稳中有涨，个别区域的个别楼盘有小幅下降的趋势。但是调控带来的最好的结果是，增加了更多群体持币观望的心理，削弱了很大一部分投资客群体的力量。真正想买房的刚需们也是精挑细选，多家比较才会成交。总体来说，效果已经初步显现，如今新盘开盘速度慢，促销活动也相比往年少了很多，售楼部也是自然走量，也有个别楼盘通过暗降的方式进行降价，但仅仅为调价试水没有真正说要降价造福老百姓。通过南宁市民意调查，仅有9%的人认为下半年房价会降，超过50%的人表示在限购期间内不会买房。也有业内人士认为对下半年的房价没有勇气说会降，但大涨也没有可能，最可能的状态的持平。不过从市场供应量来看，五月底六月初新盘已经大部分停止放量，也不见了售楼部人潮拥挤的壮观。零星有些楼盘也开始有些调价的动静，凤岭也有“6”开头的楼盘诞生了，所以人们有理由继续等待，调控越来越严格，加上政府目前大力花费人力物力财力在加快保障性住房建设的进程，也就是说，也许任由开发商耍威风的时日或许不多了。不过南宁公布了2011新建住房的销售价格涨幅不超过11%让人既喜又悲，喜的是涨幅不超过11%终于让人心里有个底，再没有疯涨了。一万以内的房价涨价空间不超过一千，今年南宁市住房的均价不超过7000。悲的是，政府还是没能给老百姓最贴心的安慰，只能做到，不涨太多，房子跌不跌的问题不能保障。所以房价跌不跌，仍然不明朗，这样的状态让当然物价上涨飞速消费压力巨大的老百姓来说，高价房只能是个奢侈，更多的人只能改变自己的观念“不一定要人人有住房，只要人人有房住”，因此当前安心观望，合情合理。 保障性住房的认识以及南宁市的举措 （一）保障性住房的定义及申请条件 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房