大理·泰安新城项目定位及商业营销策略47页.pptVIP

商业运营 招商形象出街 形象定位： 恒邦-时代广场 形象核心： 城市主题特色第一街 形象定位关键词：时尚与现代交融，休闲与主题碰撞，体验与购物结合、商业与景观一体 形象定位的动态展示 ： 专业运营管理团队 / 全程特别企划+活动 / 创意的文化交流展示 / 专业美陈轮番炒作人气爆点 商业环境多维立体空间展示: 外部：建筑外立面、局部的室外墙体广告位，全景观开街，灯光造型，统一标识系统设计等 内部：步行街为主导，建筑室内公共建筑区域，设计新颖、前卫和时尚，添加特色元素等 商业运营 商业管理、物业管理模式 根据两种模式的利弊分析及项目未来发展考虑，本项目将采取第一种模式进行招商管理： 组建专业的商业管理公司,实施项目的统一的运营管理 (统一招商管理、统一营运管理、统一物业管理 ) 返租情况：购买方与承租方不发生直接合同关系，仅通过运营公司全盘运作——统一招商，统一运营、统一管理 租赁情况：业主与经营商家直接发生合同关系——放养模式 优缺点 统一招商，统一管理 放养模式 优点 项目业态即未来发展前景完全控制在开发商手中，对项目的发展 规划及抗风险能力都有裨益。 开发商前期可最大化的回收成本，获取利润。 缺点 项目带来的收益无法满足投资者的要求，同时开发商现金流的压力过大。 放养模式要形成统一有序的环境，需要的时间周期过长，且业态代谢过程不可控；对平平塑造和二三期的开发示范效应也会削弱。 招商 策略 招商策略主要模式 以异地招商，本地带租约销售为主的模式 自持，结合售后返租并举 销售模式 产权式商铺带租约销售 招商性质 持有租赁为主 10年 合同期3、5、8年 * 招商 策略 招商”5+5”返租模式 前5年 返租率=6%+7%+8%+9%+10%=40%）平均8% 建议：销售中前三年返租款（21%）一次性在首期款中抵扣 返租10年 后5年返租回报按实际租金80%逐年支付 另外20%为托管物业管理费用 + * 招商 策略 招商租金及价格制定 客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？ 投资回报最直观判断因素则是租金和售价。 购铺用途 投资 经营 投资回报 经营前景 判断基础 收益途径 租金或转售价格 营业额 一般投资者的实际判断过程 内在经济原理 项目品牌影响力及开发规划理念 投资回报安全性及物业增值考量 单价与总价的承受能力及投资回报率 业态定位及品牌商户号召力 运营管理公司的能力 招商 策略 招商定价基础 　 租金预估（元/㎡） 1 外街 300 内街 150 2 80 3 45 4 45 项目名称 临街商业租金/月/平 租金均价/月/平 平均租金水平 建设路 80-400 240 147.9元/月/平 泰安路 70-250 160 龙溪路 30-180 105 人民中路 100-150 125 苍山路 40-170 105 兴盛路 40-100 120 嘉士伯 60-300 180 周边市场临街商业租金均价反推法： 本项目租金预估： 大理·泰安新城商业营销策略 DALI·TAIAN NEW CITY BUSINESS POSITION REPORT 2015年2月 项目商业定位梳理 PART 一 定位 回顾 1、大理泰安泰安新城商业依托20万㎡泰安路城市综合体，商业体量11万㎡ 2、这里是城市中心，商圈核心的街区式商业 3、拥有室外空间层层天街，铺铺临街的全景观街区 4、这里是集休闲、娱乐、生活、购物等业态、多客群、全天候消费领地 5、为青年人注入无限能量的时尚新地标 形象要素 城市核心的核心商业 项目商业个性气质 —— 城市名片 城市中心升级商业的代表（标杆）/泰安路最具价值的商业（财富）/最具特色开发空间“天街”（物业） 铺铺都是临街铺 （价值）/年轻人最热衷的消费地（人流） 特殊价值：旅游文化价值、人居价值、都市生活价值、社区功能价值、商业市场价值、地产增值 价值、 物业财富价值 形象提炼 1、定位城市休闲、娱乐、文化目的地，成为全家的会客厅 2、以国际时尚潮流品牌为集合，专为中高端群定所制 3、具有城市风情特色的主题街区，为一群时尚前沿大众群体提供缤纷享乐 4、这里从不缺少时尚、潮流、跨界、文艺各种“范”的前沿体验式商业 5、升级城市商业，补缺市场空缺，成就年轻人的消费场所 品牌主张 为商业入驻品牌主张 全新的潮流导向及时尚生活方式 一站式、欢乐、休闲、主题购物中心 形象定位 方案一 恒邦-时代广场 泰安新城 —时代天街 TIMES SHOPPING MALL 让欢乐永不退场 自由? 欢乐 ? 休闲 ? 主题街区MALL 形象定位 方案二 恒邦-尚悦城 泰安新城 —时代天街 YOU HOME SHOPPING MA