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房地产开发经济评价 1. 项目概述 项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。 开发商还计划在牡丹园内建一个建筑面积1000平方米的综合商场，为项目区的住户提供各类商在月季园内建一个建筑面积1200平方米的休养所，供本单位人员到该市度假用。 2.基础数据 2.1 项目用地 整个项目用地情况见表1。 表1 土地平衡表 单位：平方米 项目 规划用地 住宅 其他建筑 道路 绿化 牡丹园 100000 17958 461 27827 53754 月季园 85440 10613 792 21663 52372 芍药园 23200 1563 901 20736 合计 208640 30134 1253 50391 126862 2.2 主要建筑物 各区的建筑物和配套设施的安排见表2。 表2 主要建筑物一览表 名称 数量 /幢 建筑面积 /（平方米/幢） 小计 /平方米 牡丹园 211 26163 C型中档 18 203.56 3664 D型高档 22 246.92 5432 E型中档 28 151.46 4241 F型普通 142 83.28 11826 综合商场 1 1000.00 1000 月季园 91 20792 A型高档 19 276.33 5250 B型中档 32 179.79 5753 C型中档 24 203.56 4885 D型高档 15 246.92 3704 休养所 1 1200.00 1200 芍药园 13 2826 C型中档 13 217.38 2826 合计 315 49781 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表3。 2.3 建筑与装修 各档住宅的建筑与装修条件如表3。 表3 房屋类型及面积表 房屋类型 数量／幢 面积／平方米 普通住宅 142 11826 中档住宅 115 21369 高档住宅 56 14386 休养所 1 1200 综合商场 1 1000 普通住宅：建筑面积80~120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檩条楼板，黏土砖墙，普通屋面瓦，普通木门窗，水泥地面，局部地砖，清水墙，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为871.5元/平方米，道路和绿化的费用为174.3元/平方米。 中档住宅：建筑面积150~220平方米，院落200~300平方米，有车库，水泥檩条楼板，局部现浇，黏土砖墙，屋面为度锌彩瓦，普通木门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生间贴1.８米高瓷砖，中档洁具。按建筑面积平均建筑装修价格为1411元/平方米，道路和绿化的费用为282.2元/平方米。 高档住宅：建筑面积240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖墙，屋面为度锌彩瓦，高级木门，铝合金窗，桑木吊顶，木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。按建筑面积平局建筑装修价格为1660元/平方米，道路和绿化的费用为332元/平方米。 休养所和综合商场为中档建筑装修水平，按建筑面积平局建筑装修价格分别为1037.5元/平方米和1245元/平方米，道路和绿化的费用为207元/平方米。 2.4开发进度和项目计算期 项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建工程和水电安装；后1年为户外工程，扫尾及绿化。第5、6年为售后服务和销售资金回笼。考虑到牡丹园内综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 2.5项目投资及用款计划 项目投资为13057万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装费用、销售费用、管理费用、不可预见费用、财务费用等。其中土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费6558万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入2.96%计算，管理费用为前几项目合计的5%，工程监理费等其他费用为235万元，涨价及不可预见费率合计为11%，详见表4和附表1。 表4 房地产开发建设投资估算表 单位：元 序号 费用名称 金额 备注 房地产开发建设总投资 12866 1 土地费用 1252 20.87万平方米 1.1 土地购置费 1200 1.2 手续费 52 2 前期费用 684 2.1 2.2 2.3 2.4 可行性研究费 斟查设计费 场地准备费 其他费用 30 162