中国房地产市场价格的供需分析.docVIP

调控政策出台对房价影响分析 课程名称： 微观经济学 学 院： 求是学院 专业班级： 统计学1101 姓 名： 罗韬 学 号： 3110102410 摘要 本文首先简要分析了国内高房价的原因和解决思路，再讨论了房地产作为投资商品与一般商品的区别，利用无差异曲线对价格高需求高的现象进行解释，并根据市场上供需的特征得出了投资型房产交易市场上的供需曲线。最后利用得到的供需曲线来解释“新国五条”调控政策出台前后的供需变化以及价格变化，并逐条分析了调控细则对房地产市场的影响，对未来房价做出了展望。 关键词 高房价 投资型商品 供需曲线 房价变化 高房价的原因及解决思路 从供需两方面看，国内房价居高不下主要有以下原因： 1.供给缺乏：房地产市场垄断，市场缺乏自由竞争。房地产行业入行门槛高，使得市场内只有为数不多的房地产公司，导致了恶性价格竞争。并且供给方都希望获得超额利润，捂盘惜售行为屡见不鲜。 2.需求旺盛：国内人口众多，对房产的刚性需求大，加上投资性购房者的日益增加，需求大大高于从前。 要解决高房价问题，应当从增加供给和抑制投资性需求入手。 供给需求曲线 微观经济学课本中所介绍的斜率为正的供给曲线和斜率为负的需求曲线表现的是一般的使用型商品的供需理论。而房地产作为一种特殊的，既有使用用途又有投资用途的商品，供需双方在对其进行买卖时所包含的心理状态是与一般商品不同的，因而表现出的供需曲线也与一般的供需曲线不同。投资型商品与一般商品最大的不同在于投资者希望用其获得超额回报，表现为投资者利用现有的信息对未来该商品价格的预估。因而可以说，影响了投资者的预期，就可以影响该商品的需求曲线。 市场上，购房者可分成两类，一类是刚需购房者，他们把房屋当做使用品，在价格高时需求量减少，在价格低时，需求量增加。因而这类购房者的需求曲线与正常需求曲线相同，表现为斜率为负。另一类是投资购房者，他们把房屋用作投资以期获得超额回报，呈现出“买涨杀跌”的购买状态。 对于投资性购房者，首先用无差异曲线来进行分析。投资性房产，与吉芬商品类似，替代效应与价格反方向变动，收入效应与价格同向变动，收入效应极大地大于替代效应，使总效应与价格同向变动，其需求曲线向右上方倾斜。从图像上来解释是因为无差异曲线的特性造成的，在X值很小时，其斜率的绝对值很大，几乎与Y轴平行，此时只要X的值稍微增长，无差异曲线迅速下滑，之后变得平缓。其含义为开始时只要少部分X就可以代替大量Y来满足消费者，消费者对X的偏好要远大于Y，即市场上消费者对房产这种商品具有极大地偏好。 经分析，有以下几点原因： 中国人根深蒂固的房产观念认为，房子是百年大计，人在社会上活着必须要一套房子，因而宁可不吃不喝也要买房。 中国目前市场上可投资商品太少，投资环境差，因而大量投机热钱涌入房地产行业。 目前国内通货膨胀较为严重，将钱存在银行里只会导致贬值，而房地产作为保值增值的商品，对百姓来说是个非常好的投资对象。 因此，人们对房产的偏好要远大于一般商品，从而出现了价格高，需求高的反常现象。 短期内房地产投资市场上，供需关系表现出以下特点： 房价低时需求低，供给低。 房价升高，供给增加，需求增加。 房价升高，开始时房价在人们的购买能力内，需求量大量增加当升高到一定程度后，市场上大多数人不再具有购买能力，并且人们看到升值空间已不大，因而需求量增加速度变慢。 房价升高，开始时卖房者仍预期房价会涨，供给量增加不多，升高到一定程度后，供给迅速增加。 若预期房价将上涨，则现在供给将减少，表现为单位价格出售的房屋数量减少，供给曲线向右上方移动。；需求将增加，表现为单位数量房屋，购买者愿意用更高的价格购买，需求曲线向右上方移动。两者共同作用，表现为交易量上升，价格升高。 若预期房价下降，则会有相反的效应。 市场需求减少，交易量上升；需求增加，交易量下降。因为需求上升时，供给方有房价上升的预期，因而会出现捂盘惜售的行为，导致交易量减少，反之亦然。 市场供给增加，交易量下降；供给减少，交易量上升。因为供给增加时，需求方有房价下跌的预期，从而减少买入，交易量下降。反之亦然。 根据以上特点，可得到投资性购房者如下图的供需曲线： Qs’P Qs’ P Qd’Qs Qd’ Qs Qd Qd Q Q 三．调控前后房价变动分析 2013年2月20日，国务院推出“新国五条”，以应对国内房价持续上升势头。国五条严格重申完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。在国务院推出