商业地产规划与招商知识.pdf

商业地产规划与招商知识 观 点 (1) 思路决定出路 (根本的创新是思想的创新) (2) 资源决定策略 (实事求是,务实是操作的出发点,整合须有基础,有局限性) (3) 战术决定战略 (执行力是关键,三分战略七分执行) (4) 专业决定品质 (专业分工的重要性) (5) 过程决定结果 (节点推进与中间操作的重要) (6) 地段决定定位 (在正确位置作正确的产品,地段即地脉,项目要顺应地脉,顺势而为) (7) 客户决定形象 (按照客户的期望去塑造项目形象). (8) 落差决定性价 (三星级成本,四星级产品, 五星级形象) 第一篇 商业地产的规划 第一章 商业地产的系统性规划 一、商业建筑的外部人流系统规划 商业建筑的外部环境一般不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流 及聚集人流具有重要的意义。 1、便利的交通 交通的易达性和外部人流的结合是商业项目成功的关键。位于公交换乘站点或地铁出 入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；而道路或其它障碍物阻隔的街道 1 两边，通过设置人行天桥或地下通道进行连接，将能有效地把街道另一边的人流导入 商场；另外，可在商场各楼层分别设置人流导入口，直接将地面或地下人流导入各个 楼层，从而实现商场各楼层人流的均衡性及避免单一楼层导入人流的拥挤性。 2 、停车体系 对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度 上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大 量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室 停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行 有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。 3、广场 许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可 为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可 以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐 设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。 4 、形象设计 形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸 引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。 二、商业建筑的内部人流系统规划 室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态 分布规律及顾客生理、心理因素。 （一）物理因素 即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、 中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶 段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免 在后期建设过程中造成不必要的浪费。 （二）建筑设计因素 1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的 价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提 升局部商铺的租金。 2 、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分 2 功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通 道旁占用黄金铺面的损失。 3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及 联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓 解人流的拥堵，提升人流平均到达率。 4 、人流通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感， 最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。 5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加 人流上下楼时光顾店铺的数量。 （三）业态分布规律 1、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如 果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在 多层建筑结构的商场，最理想的人