铜陵生姜综合大市场项目操盘书.pdf

铜陵生姜综合大市场项目操盘书 铜陵生姜综合大市场项目操盘书 送 呈： 三 元 地 产 日 期： 2010年10月7日 建筑是生产过程 营销是最终目的 前 言 根据工作部署，在集团公司相关领导的鼎力支持下，本人对 项目各个情况展开了深入而细致的调研工作。本次调研目标明 确，工作细致，主要围绕专业市场，铜陵市场认知情况调研，对 项目的商业营销去化、包装推广以及项目本身定位等问题进行专 题研究 由于本案形成时间较短，项目认知程度相对较浅的实际情况 下，衷心希望各位领导对于本案提出宝贵意见，带动我们共同成 长，并希望本案能为领导作出决策时提供相关的参考价值。 最后，对于在本次调研中，给予鼎力支持和协助的各位领导 表示衷心感谢。 目 录 目 录 第一篇：市场认知 第二篇：项目解读 1、政策解读 1、项目数据 2、铜陵区位解析 2、项目SWOT分析 3、项目区位解析 3、客户分析 4、项目背景 4、项目去化分析 第三篇：营销操盘 5、案例对比 1、集客、开盘 9、蓄水期 2、品牌包装 10、开盘期 3、旅游包装 11、销售运动器 4 、豪布斯卡 12、扫盘 5、商业分布 13、案场操作 6、价格包装 14、案场优化 7、价格方案 15、当前工作 8、营销推广 16、售楼部布置图 铜陵生姜综合大市场—— 市场认知篇 第一篇 市场认知 铜陵生姜综合大市场 —— 政策解读 2010年是中国房地产市场发展改革的重要年度，最具代表性的就是——“ 国 10条”，它首先是一个综合性的政策，它囊括了从09年以来的主要政策，将 主要类别综合成文；其次，“国10条”是一个“西医”式的政策，即是更针对 时下的楼市炒风，而非长远的、深层次的政策框架。 1、这些政策虽暂时提高了地产行业调控政策的可执行性,对抑制房价会起到积极作用, 但我们维持政策不改变行业趋势的判断, 虽然目前这些政策有利于短期内抑制房价的 过快上涨,但供给能否有效增加尚存疑虑； 2、预计未来仍将有加息等政策来抑制房价上涨，新政策也会阶段性地改变房价上涨 的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上的趋势，楼市更大的可能是再度出现相持胶 着状态，政策调控与房价仍将持续对决。 3、尤其是如果楼市陷入比2008年还要低迷的局面，地方政府卖不出土地，届时则不 排除政策再度调整，毕竟房地产业还是支柱产业，体制决定地方政府对土地财政仍旧 很依赖。政策对地产板块负面影响有限。 4 、同时，我认为政策调控有利于行业长期稳定发展,有利于周转型的地产公司业绩提 升。 铜陵生姜综合大市场 —— 政策解读 5、由于经济持续增长，城市化进程