常熟高档别墅及酒店项目定位报告经典.ppt

* 项目产品定位 —— 园林景观 园林景观以保留改造为主，尽量减少人工的痕迹，遵循小桥流水、曲径通幽的中式园林风格； 借助外部水位高的天然优势，可依水位设计假山瀑布，自然的将外部尚湖水引入内部； 每棵古数都是一笔财富，将地块内的古树合理保留、移植，做到户户有古树； 仿古的石桥更添中国意境； 亭台、碎石路、流水、古树组成了精致的庭院景观。 * 项目产品定位 —— 节能建材 建筑节能 防潮层设计 外墙外保温 铝合金断热中空玻璃窗 生态节能住宅： 健康节能已是目前住宅发展的一种趋势，本项目作为居住的最顶级形态，此方面必然需要达到一个较高的高度，树立舒适性、低能耗、低排放的新型生态居所的形象。 特别需要注意的是本地块原为填湖而成，地面水气较重，对地基、墙体的防潮要求较高。 外墙保温 铝合金断热中空玻璃窗 住宅新风循环 防潮层设计 环境质量 住宅新风循环 渗水路面 雨水径流收集 渗水路面 雨水径流收集 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 产品启示： 泽景园是目前常熟市场上最高端的别墅项目之一。由于其靠近主城区，地理位置优越，开盘一年以内销售率超过90%，获得较大成功。 从产品本身来说，泽景园的中式园林风格受到较多关注，对其细节的处理较肯定，但对整体效果反映一般，另外较多不足点为实景的水道过小，绿化较低，建筑密度较大等。 从户型上看，其面积偏小，各房间的面积适中，较少的露台空间，将人更多的引导到院子中去。 栖凤堂 4室2厅4卫，280平方米 立雪堂 6室2厅5卫，350平方米 十方堂 5室2厅6卫，410平方米 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 常熟花园 位于东南开发区，南凭沙家浜，西接昆承湖，中式园林别墅。小区占地约175亩，规划套数103套（一期45套），内部水系环绕整个小区，户户临水，家家亭台。 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 4室2厅3卫，265平方米 6室2厅5卫，332平方米 6室2厅5卫，394平方米 6室2厅5卫，430平方米 产品启示： 常熟花园与泽景园同属于常熟市场上最高端的别墅，其位置较远，但在一年左右的时间内，一期已售完，值得研究借鉴。 常熟花园与泽景园一样，也是中式园林风格，并且其通过合理设计，做到了户户临水，相对于泽景园拥有更多的景观资源；另外其对细节的处理比泽景园更优，用材、颜色等搭配较好，整体效果比泽景园突出。 从户型面积上看，面积的跨度较大，300平方米以下为4室，300平方米以上基本为6室，各房间的面积较小。 从户型设计上看，在各户型内部均加入了内庭院设计，值得借鉴。 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 名流世纪庄园 位于常熟东北方，通港路南，长江路延伸段 ，离市区较远，欧式别墅。小区占地730亩，规划别墅300余幢，一期130套。 * 5室2厅5卫 377平方米 6室3厅7卫 464平方米 客群需求分析 —— 市场产品反映 产品启示： 名流世纪庄园相对于常熟花园、泽景园，档次较低，其位置较远，在传统认知中对该区域的抗性较大，一期130套从04年销售至今，销售率约为85%，销售较慢。 名流世纪庄园从建筑、景观等各方面均采用欧式风格，围墙、大门、小品等的用材较显档次，值得借鉴。 在规划上融入了较为独特的群岛式布局，从市场反应来看，岛上产品价格较高，去化速度较快，值得借鉴。 从户型上看，面积主要集中在350-450平方米，其中400平方米以下一般为5室，400平方米以上为6室，各房间面积过小；部分大户型引入双客厅设计，较为先进。 典型产品分析 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 地中海别墅 位于杭州萧山湘湖，总占地350亩，规划为56幢亲水别墅，建筑风格以欧式别墅。 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 8室4厅9卫 610平方米 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 6室6厅8卫 1118平方米 产品启示： 地中海别墅主要面向浙江及长三角地区的顶级富翁，主要用于度假、收藏。 地中海别墅每户均设计有码头、游艇、泳池，充分满足了客户的需求，值得借鉴。 规划上设计了多个大小岛屿，并且布置项目最为高档的产品。 户型上，主力面积在400-700平方米，其中与500平方米以上居多，一般做到5个房间、4个功能厅、每个房间均设有卫生间。 一般均设计有较大的地下室，但本项目处于地质考虑，不建议采用地下室设计。 * 客群需求分析 —— 市场产品反映 典型产品分析 新湖·香格里拉 位于杭州市余杭区大观山麓，距西湖约23公里，离良渚文化遗址