俊城国际项目规划建议.pdf

俊城国际项目规划建议 一、烟台市场概述 二、项目分析 三、规划方案建议 四、待讨论问题 一、烟台市场概述 （1）、市场基本特性 随着经济的发展，烟台房地产市场在2000年之后进入 了一个高速发展期，而市场也正在一个从不规范向成熟改 变的阶段。 目前烟台市住宅市场有一些基本特性： 1、由于2006年之前的土地供应量较大且并未完全进入市 场，未来烟台市住宅项目供应量仍会保持一个较高增长水 平的态势； 2、市场的政策跟随性强，同时，市场的可引导性强； 3、住宅整体销售单价稳步上升，并即将进入到可直接 影响户型面积阶段； 4、城市“外扩”趋势明显，“市区”范围已逐渐扩大 化，而传统市中心内新上市住宅项目逐渐减少； 5、沿海项目供应量逐渐减少，同时，相比本地客户， 沿海楼盘更受外地客户追捧； 6、项目品质逐渐提升，项目定位开始多元化； 7、大量外地开发商正在或计划进入烟台市场。 未来市场放量重点区域 综上所述，预计在未来一段时间内，烟台房地产市 场将步入一个趋于稳定和成熟的阶段；而住宅价格仍有 一定的上涨空间；市场将改变以往同质化严重的情况， 个性化及高品质将成为市场主导；市场竞争有可能随政 策、供应量等因素影响变得更为激烈。 （2）、市场同类型项目简述 我们首先选择了一些市场上体量类似的项目进行比较： 1、天合城 规模： 20万平米左右 定位： 公园化社区 推广主线： 品质、地段 针对客户： 本区域 看重区域潜力 投资型 追求居住品质 2、橡树湾 规模： 17万平米左右 定位： 小户型社区 推广主线： 学校附近 装修 低总价 针对客户： 本区域 投资型（主要） 学校教职工 3、四季花城 规模： 22万平米左右 定位： 低密度高品质住宅 推广主线： 低密度、优质景观 针对客户： 本区域 投资型 追求居住品质 外地客户 以上是一些烟台市20万平米左右的新上市 项目，他们的定位出发点各不相同，都力图打 造出自己的个性化，同时，都强调对投资客户 的吸引。 （3）、周边部分新上市项目简述 1、山水龙城 规模： 100万平米左右 定位： 南部新城 大型综合性社区 推广主线： 大盘概念 低密度、原生态 针对客户： 芝罘区 看重南部发展潜力 投资型 追求居住品质 产品： 山水龙城项目的产品线由低层（少量连排别墅）、多层、小高层、高层 构成，目前面市的产品户型面积多在80-150平米左右。 2、通世新城 规模： 70万平米左右 定位： 小户型社区 推广主线： 小户型低总价 针对客户： 初次置业 投资型 部分老年人 产品： 通世新城项目的产品线由多层、小高层、高层构成，由于定位于小户 型，产品面积区间基本都在40-90平米，以一居和两居为主。 3、南尧富顺苑（西区） 规模： 36万平米左右 定位： 低密度住宅区 推广主线： 生态居住概念 针对客户： 本区域 追求居住品质 投资型 虽然这些在周边的新上市项目的品质感较为一 般，但由于其体量较大，而且与本案处于同一个区 域，未来势必将成为客户与本案比较的重点对象， 本项目的产品必须与他们做出差异化，以取得市场 竞争的先机。 二、项目分析 （1）、项目属性分析 1、规模 项目规模属于市场中较为主流的20-30万平米体 量，无突出优势； 2、地理位置 位于传统市区与郊区过渡区域，位于青年南路、机 场路、红旗路三条城市主干道的交汇处，同时，紧邻鲁 东大学等学校； 3、商业价值 由于配套的不完善，项目的商业部分在目前看来并 不处于一个成熟的商业圈，因此商业价值有待开发。 经过对项目属性的初步分析，我们认为规模和 商业价值很难体现项目个性，而在地理位置方面， 由于临近学校，从而出现了很多待挖掘的价值点。 烟台市的高校区主要集中在两个位置，一是沿 滨海路一带，拥有烟大、工商学院等院校，另一个 就是本案附近，拥有鲁东大学、旅游学校等院校。 而在目前的市场中，以高校作为主要卖点的项目， 事实上并不存在，这是一个很好的市场空白点。 在其他如北京、上海、天津等城市，“高校经济” 已成为带动区域发展的重要动力之一，在高校周边逐渐 形成了云集高科技办公（如中关村、上地）、大规模IT 卖场、各类购物中心、各类餐饮等多种针对性极强的商 业商务业态的区域。而周边的住宅项目也受益于高校及 高校周边