金基千岛湖项目市场研究及定位报告150pN.pptVIP

城市经济指标 区域规划现状及前景 区域地位和价值 市场供应量 市场供应量 市场供应特征 市场供应特征 市场供应特征 绿城·千岛湖度假公寓 通盛·翡翠岛山水名墅 千岛湖·滨江度假酒店别墅 天屿山顶度假别墅 顺发·千岛湖乡村俱乐部别墅(随园) 阳光水岸度假村 酒店市场供应 酒店市场需求 度假定位 游泳池，儿童嬉水池，迷你水上乐园 ，夏天的乐园 度假定位 水幕电影，所有人共同分享的水上电影大餐 水幕电影是通过高压 水泵和特制水幕发生器，将水自上而下，高速喷出，雾化后形成扇形 “银幕”，由专用放映机将特制的录影带投射在“银幕”上，形成水幕电影。当观众在观摩电影时，扇形水幕与自然夜空融为一体，当人物出入画面时，好似人物腾起飞向天空或自天而降，产生一种虚无缥缈和梦幻的感觉，令人神往。从目前国内的水幕电影工程公司的报价来看,40-50米宽的水幕,工程造价和仪器价格合计约90万左右,其中水幕放映设备 约16万,水幕发生器 约73万。 度假定位 BBQ平台，烧烤聚会的快乐平台,成本低可以设置多处 衍生度假设施 湖面衍生度假设施示意 衍生度假设施 根据项目的所在环境，可考虑向政府租借湖面、邻近岛屿增加各类衍生度假设施。 MOBIDEEP,水上浮动泳池，可置于湖面之上，零距离感受自然风光。 衍生度假设施 根据项目的所在环境，可考虑向政府租借湖面、邻近岛屿增加各类衍生度假设施。 钓鱼平台，在邻近岛屿设置钓鱼点，充分享受钓鱼的乐趣。 衍生度假设施 根据项目的所在环境，可考虑向政府租借湖面、邻近岛屿增加各类衍生度假设施。 3. 利用水上平台和相关度假设施，组织和开展各类主题活动，营造度假氛围。 1、水上擂台 2、泳装秀 3、水上灌篮 4、平衡大赛 Part 2 产品配比和经济测算 产品配比 占地：57491平方米 总建：103123平方米 千岛湖置业地块 100％ － 1269 79662 可售物业小计 － － 40 90-110 40－50 60－70 户型面积 23％ 289 － 575 物业用房 103123 合计 568 16886 地下车库 可考虑产权式酒店，将客房出售(可出售面积为6936平方米) 14％ 173 12936 酒店 建筑形式为上下2层 16％ 208 20800 迷你villa 主力户型在65平方米左右，次主力户型在45平方米左右。多设湖景房 47％ 599 51926 高层度假公寓 备注 套数比 套数 建筑面积（m2） 物业类型 住宅： 72726平方米 商业： 12936平方米 物业用房：575平方米 地下面积：16886平方米 产品配比 住宅： 123036平方米 会所： 3696平方米 地下面积：13331平方米 千岛湖浙远地块 100％ - 1832 123036 可售物业小计 29％ 40－50 539 － － 90-110 60－70 户型面积 140063 合计 448 13331 地下车库 － 3696 会所 建筑形式为上下2层 23％ 420 42000 迷你villa 主力户型在65平方米左右，次主力户型在45平方米左右。多设湖景房 48％ 873 81036 高层度假公寓 备注 套数比 套数 建筑面积（m2） 物业类型 占地：105610平方米 总建：140063平方米 销售价格 运用层次分析法计算影响两类物业销售价格的因素所占权重 30.10% 投资收益 15.00% 周边环境/配套设施 25.00% 发展前景 15.90% 景观资源 5.00% 交通条件 8.90% 物业品质 权重 因素 投资度假型公寓 13.8% 会所与物业 19.2% 物业品质 4.0% 交通条件 26.5% 稀缺资源 15.3% 建筑与景观 21.2% 价格 权重 因素 迷你villa 经济测算 投资度假型公寓 用回归线性模型进行拟合，x≈11500，本项目投资度假型公寓的售价为11500元/平方米，由于做为比较样本的两个项目都是精装修，售价中含有精装修的费用，所以此处本项目的公寓售价也是含有精装修的费用，在后面的成本计算中，将会考虑到公寓精装修的费用。 销售价格 经济测算 ？ 16000 23000 　 平均售价（X） 7.431 7.593 8.049 100% 合计评分（Y） 7 8.5 8 30.10% 投资收益 5.5 8 9.5 15.00% 周边环境/配套设施 8.5 6 6 25.00% 发展前景 7.5 9 10 15.90% 景观资源 8.5 6.5 6.5 5.00% 交通条件 8.5 6.5 9 8.90% 物业品质 本项目 阳光水岸度假公寓 绿城千岛湖度