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购物中心管理模式   叶正纲    目录  购物中心管理模式一：立地位置分析  1  购物中心管理模式二：商圈零售结构及功能分析  4  购物中心管理模式三：竞争状况分析  8  购物中心管理模式四：顾客行为与态度分析  11  购物中心管理模式五：定位决策  16  购物中心管理模式六：商圈客源范围设定  22  购物中心管理模式七：业态组合决策  24  购物中心管理模式八：招商策略与建筑设计  33  购物中心管理模式九：业态组合管理  35  购物中心管理模式十：零售营销  44  购物中心管理模式十一：危机事件处理  55             0 / 59    购物中心管理模式一：立地位置分析     无论是开发商、投资商,或是零售商,开发一座购物中心唯一的目的就是 「投资回收」, 换个角度说,即是「创造利润」,而最终目标也只有一个,让整个「物业增值」。要完成 「投资回收」之目的及达成「物业增值」之目标的整个过程当中,「管理」是成败关键。 「管理」为的又是什么呢?目的也只有一个,促使大量的顾客入店购物和消费,这就是购 物中心管理的核心结构,见图 1。 广义来说,购物中心管理涵盖了以下五个范畴: 1)定位决策 2)业态组合管理 3)营销与促销管理 4)设施管理–基础设施、客流动线及卖场氛围管理   1 / 59    5)财务管理 现在我就为大家逐一地解析本文所定义的「购物中心管理模式」。 1)定位决策 在购物中心这块领域里,所谓的「定位」,是指: “为购物中心进行立地位置、商圈零售结构及其功能、竞争状况、经济条件与人口 结构、顾客行为与态度的一系列研究调查(Feasibility Researches),并根据调查分析 结果,为购物中心定义主体型态(Mall Type)与商圈可触及之顾客范围(Customer Catchment)”。 这一系列的研究调查,我们就叫做「可行性研究」。现在我们即针对「可行性研究」 的每一个环节进行深入探讨与解析,逐一的检视如何为购物中心设定一个精确的「定位」。 立地位置分析–在这里并不光只是要你知道购物中心的位置而已,有三个重要的分 析必须要做:「辨识商圈」、「交通动线」及「测算人流」。 首先,你必须正确地辨识该基地是位于成熟商圈,或非成熟商圈。所谓的成熟商圈在 这里的定义是指: “城市既定的区段内,各种现代零售业态与零售活动密集,形成消费者购物与休闲 娱乐的主要目的地”。 例如上海的徐家汇,在 1 公里的区段内,有港汇广场购物中心,、永新坊生活型态购 物中心、东方商厦百货、太平洋百货、第六百货、汇金百货、美罗城数码城、百脑汇、 太平洋数码一期、二期,以及密集的街铺,构成了一个十分成熟的商圈,因而能够聚合大 量的人流支撑该商圈。此外,有一点我们不能忽略的,徐家汇的区段特性,是个以上班族  2 / 59    聚合的商业办公区,商圈内的住宅区亦相当密集,加上它是地铁的主要转运站,因此,这 也构成了聚合人流的重要条件。我们也可将其定义为“区域型成熟商圈”,换言之,它具 备了吸引大量跨区人流的能力。 另外,郊区也可能形成一个成熟商圈,其零售结构和功能并没有都会区商圈来得完 整,通常是由大型超市进驻后