成都羊西线青房尚瑞1号作品营销策略总案.ppt

尚瑞1号作品营销策略总案 前言：关于本案的缘起 项目区位:三环外\羊西线\地铁二号线附近 项目技术经济指标: 地块资源综合评价 基本判断： 竞争分析 城西、二三环环域电梯公寓市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争 城西电梯公寓市场板块对比分析 城西区域市场分析结论: 城西区域市场分析结论: 城西区域市场分析结论: 城西区域市场分析结论: 竞争分析 板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场供应特征： 羊西线三环内侧:土地日渐稀缺，供应逐步减少 羊西线三环外侧:大盘主导市场，未来供应平稳 区域内市场分析结论: 区域内市场分析结论:对本项目的启示 竞争分析 区域内竞品分析：中档电梯公寓产品相对集中，有向中高档产品升级的趋势 竞争者分析 竞争项目选取原则： 区位相近 品质相当 同期销售 具代表性 产品定位中高端：舒居型二房、三房及经济型三房 案例点评 案例启示 本项目vs中海国际社区橙郡 竞争者分析 竞争项目选取原则： 区位相近 品质相当 同期销售 产品定位中高端：舒适型两房、舒适型三房为主 案例点评 案例启示 本项目vs中大君悦金沙 竞争者分析 竞争项目选取原则： 区位相近 品质相当 同期销售 产品定位中高端：舒适型两房、舒适型三房 案例点评 案例启示 本项目vs翡翠海湾 客户分析 客户来源——周边区域为主，外围为辅。 客户分析 置业目的——居家型置业为主，追求品质和环境 客户分析 客户定性——经典居家型、偏舒居型客户是主力，城市新锐型客户为补充 客户分析 客户定位 目标客户对应生活方式主张： 项目开发目标与约束条件 产品策略和品牌策略的完美结合 2）关键因素何在？ 从成功案例中寻找价值点 案例选取原则: 区域:成都地区 物业类型:电梯公寓 建筑面积:单期开发10万平米以上 档次:中高档产品 形象:高档形象包装 核心竞争力选择:主动式营销,产品+品牌 案例点评 案例启示 产品定位中高端：舒居型三房、二房及居家型三房，一二期户型区间及比例基本相当。 户型区间配比: 1、124—135㎡，58％ 2、152 -168㎡，25％ 3、88 ㎡ ，17％。 户型资源分布合理：两梯五户为主，160以上大户型采用二梯四户，景观资源及朝向向大面积户型 营销强度分析 案例点评 案例启示 营销战略：取决于市场情境、开发商愿景、成功案例、项目分析四个前提 营销战略：取决于市场情境、开发商愿景、成功案例、项目分析四个前提 卖点整合 Unique selling proposition的缩写，意思是独特的销售主张，通俗的说法叫卖点 卖点提炼原则 卖点提炼原则 项目可能的卖点 项目核心价值主张 卖点提炼原则 卖点提炼原则 项目可能的卖点 项目核心价值主张 八大核心卖点 差异化卖点分析模型 我们有效营销主张的形成 我们有效营销主张的形成 本项目能为客户带来价值的有哪些？ 营销战略：取决于市场情境、开发商愿景、成功案例、项目分析四个前提 项目卖点推导核心价值点 营销战略：取决于市场情境、开发商愿景、成功案例、项目分析四个前提 首先，再次明确本项目的营销战略原点： 如何致力于尚瑞1号作品的营销创新？ 如何在尚瑞1号作品中成功运用1+1＞ 2经典法则？ 基于市场、竞品、成功案例、项目条件，形成7大营销战略战术纲领。 基于开发商愿景的进一步提炼： 渠道攻略：高效能置业体验——展示区是关键 波托菲诺展示体验区 展示区营造——交响乐的演绎 做足高效能体验经济： 展示体验区的全面打造 售楼处选址建议 售楼处外立面及广场提示 原则：外立面的风格要体现大气、尊贵感； 建议可多用木材与石材； 售楼处外立面墙面装饰提示——局部设置水幕，提升品质 售楼处广场提示 售楼处功能区划分提供 售楼处内部—城市知性生活馆 售楼处的三大标签效应 做足高效能体验经济： 展示体验区的全面打造 示范区——选择原则： 示范区: 样板间之装修风格：新儒风装修风格提示 样板间之装修风格：现代装修风格提示 样板间之装修风格：古典装修风格提示 样板间之庭院处理 样板间之个性化标签设计 做足高效能体验经济： 展示体验区的全面打造 会所:社区商业\会所\休憩区\公共区域 会所高端化、娱乐化 社区MINI商业 运动-娱乐-休闲区 园林组团泛会所 架空层泛会所 会所:社区商业\会所\休闲区\公共区域 会所高端化、娱乐化 社区MINI商业 运动-娱乐-休闲区 园林组团泛会所 架空层泛会所 会所:社区商业\会所\休闲区