深圳新一轮房地产热地成因、后果与调控研究.pdf

032025472关玲 深圳新一轮虏地产热的成冈，后果及调柠研究 也是解决市场失灵的方法之一。弗里德曼(1967)否定财政政策，极为推崇货币政策。 关于宏观调控的边界。现代西方主流观点认为，应该进行“有限调控”，既反对古 典学派的自由价格理论，又反对政府过多干预，强调应该在坚持以市场价格机制作为 资源配置的基础性手段，仅仅对市场失灵等缺陷进行宏观调控。 国内对于宏观调控的理论探讨较为零散，经济学家就调控的手段给出了一些意 见。厉以宁(2005)指出对于房价上涨问题，除了政府建廉租房，还应从三个方面调 控：一是通过严格土地审批来抑制房价中最重要的部分——土地价格；二是对经济适 用房延长分期付款年限；三是根据实际情况处理操纵买房人，以消除其操纵提高房价 造成的恐慌心理。易宪容(2005)认为政府应该：一是用税收严厉打击房地产市场过 度投机；二是对土地科学管理；三是倡导理性消费，减少个人住房需求旺盛的假象。 国内还有学者指出了房地产宏观调控的一些目标。如张泓铭(2003)认为房地产 调控的三个目标为：一是保持房地产发展与国民经济发展的协调关系；二是保持房地 产内部发展的协调关系；三是保持房地产市场中供给和需求的协调关系。刘建华 (2005)认为宏观调控的目标是保持房地产市场的持续发展，方向是对投机性需求予 以坚决抑制。王银海(2005)主张以尽快提高全体劳动者居住水平和环境质量为房地 产市场宏观调控的根本目标。 1．2．3有关房地产泡沫的研究综述 房地产是否存在泡沫，以及泡沫有多大的问题，关系到政府是否有必要对房地产 进行宏观调控，因而也成为争论的焦点之一。 《新帕尔格雷夫货币与金融大辞典》(1992)对于泡沫的定义为：泡沫被认为是 一种或一系列资产价格在一个连续过程中突然上升，并随着最初的价格上升产生对这 种资产远期价格连续上升的预期，从而吸引新的买主，即泡沫是由投机行为引起的。 他称之为“不太严格”的定义。实际上经济学界对“泡沫”这一概念尚无明确定义。通常 用房地产投资、房价收入比等指标进行衡量。 中国房地产业“泡沫论”的支持者有吴敬琏、谢国忠、易宪容、王小广等人。吴敬 琏认为目前要警惕资产价格尤其是房地产价格的上涨。谢国忠(2004)认为中国人需 要大量的房屋，但不可能以现在的价格购买，房地产繁荣的主要动机并不是为了满足 消费需求，而是为了获得高额的资本收益率。易宪容(2004)指出2004年房地产宏 观调控之所以困难，就是因为房地产已经挟持着中国经济。认为“房地产不具备投资 价值”的代表人物是王小广，他认为中国的房地产被大大高估了；房地产90％是消费 属性的，10％是投资属性，但中国一些城市投资占20％左右，这已经是泡沫了。 中国房地产业“泡沫论”的反对者以建设部政策研究中心课题组为代表。建设部 《怎样认识当前房地产市场形势》报告核心观点是不能轻言“房地产泡沫要破灭”，中 032025472关玲 深圳新一轮房地产热的成因、后果及调控研究 国房地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。中国房地产业协会会 长杨慎在演讲中说，中国房地产不存在整体性的过热，不存在整体性的泡沫；即便有 泡沫，也只是在不同的年份，不同的地方，存在增长过快的情况。 1．3本文结构 本文首先对中国和深圳新一轮房地产热的基本情况做了介绍和归纳，然后从正常 原因和非正常原因两个方面来分析为什么深圳会发生新一轮房地产热，接下来分别分 析房价上涨的利与弊。在此基础上，借鉴宏观调控的国际经验，分析全国和深圳本次 宏观调控的政策实践和绩效。最后，对于深圳房地产业宏观调控和房地产市场发展， 提出政策建议。 第一章，主要论述选题背景和意义、相关文献综述、本文结构、本文的创新点和 不足之处。 第二章，全国新一轮房地产热的基本情况以及深圳在新一轮房地产热中与众不同 的表现。 第三章，分析深圳新一轮房地产热的原因。不仅考虑非正常原因，也充分考虑正 常原因。 第四章，房价上涨的利弊分析，包括房价上涨的积极效应和房地产过热的可能后 果。 第五章，宏观调控政策实践和绩效分析。首先对宏观调控的国际经验进行总结， 然后分析全国宏观调控情况，最后集中于分析深圳本轮房地产热宏观调控的实践和绩 效。 第六章，在上述分析的基础上，给出发展和调控深圳房地产市场的政策建议。 1．4创新点和不足 1．4．1本文