房地产项目市场研究和产品建议报告.pptxVIP

　　　　　　盱眙城市桃源项目 　　　　市场研究及产品建议报告;目录;第壹篇 　　市场研究篇;一、项目概况; 项目位于盱眙老城区二水宿舍区；东面为土丘，坡度大于15度；南侧为水厂生活区及民宅；西侧为小学及体育局；北侧为老城区商业区。 ;3﹑项目基本要素数据;二、宏观投资环境分析;2﹑未来五年经济计划;3、城市规划;(二) 政策法规研究;《物权法》 颁布日期：2007年3月 实施日期：2007年10月1日 主要内容：自10月１日起施行的物权法明确规定了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。 点 评：第一次以国家法律的形式，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位，对于房地产行业意义重大。; 央行六次加息 点 评：央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。中国人民大学房地产研究中心主任袁开红表示，虽然今年央行连续加息，但是并不一定会带来太大影响. ; 物业服务定价成本监审试行办法 颁布日期：2007年9月20日 实施日期：2007年10月1日 主要内容：《办法》明确规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 点评：物业服务定价成本监审将以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。物业乱收费现象有望应声而止。 ;《经济适用住房管理办法》 颁布日期：2007年12月1日 实施日期：即日起施行 主要内容：办法里第三条明确规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。” 点评：“这给楼市传达了一个微妙的信号，政府在努力推进以经济适用房为主的住房改革。” 2007年,国家从土地、物权、信贷和保障性住房等多方面出台政策，规范房地产市场,防止房地产市场过快过热增长. 国家的宏观调控政策一方面规范了房地产市场, 另一方面使市场的“观望”氛围越来越浓.甚至,一些市民期望着“房价的下降”.;2、地方政策法规研究 关于进一步加强商品房销售管理的通知 主要内容：严厉打击任何形式的无证预售行为 ;进一步完善商品房价格管理 ;加大对商品房销售经营活动违法行为的查处力度。销售方案在预售许可申报时和其他材料一并报送市房管局开发处，并公布在售楼处。 商品房发号销售暂行办法 商品房公开摇号销售暂行办法 淮安市目前商品房需求旺盛、市区局部区域供应较紧、部分楼盘未等开盘就被潜在购房户登记认购争购，并出现找关系认购等不正常现象.淮安市相关管理部门联手出台新规，以规范商品房销售行为。 在政策的引导下,区域房地产市场将更加规范.;(三) 市场供需态势分析;;2、需求状况预测 到2010年城市人口达到20万人，建成区面积达到60平方公里，城市化水平由32%提高到46%。以及区域经济的发展,一些外来人口的导入.对住房的需求量将会继续增加. ;; ;三、竞争个案分析;1、老城区板块;; 龙泉雅苑 ;; 锦绣家园 ;80%; 梁城美境 ;; 华厦国际广场 ;; 怡和家园 ;;2、新城区板块;; 四季华庭 ;; 龙城新天地 ;;小结;新城区板块: 该区域是盱眙新增楼盘的集中区域.受政府规划的引导,该区域发展潜力比较大,为众多开发商和当地居民看好. 楼盘多为多层﹑小高层和商业的混合型,楼盘品质要高于老城区.目前,龙城新天地和金国园等大型商业项目正在规划建设中,商业和生活配套不断完善,增加了区域楼盘的附加价值.开发商对楼盘的期望价值较高,定价在2800元/㎡以上.楼盘销售情况很好,但预计未来该区域受当地居民的消费力和对价格的敏感度影响,价格增长将会放缓.;四、市场调研总结与发展趋势预测; 80-100平方米左右的面积段比较受欢迎 90平方米左右的房源由于面积适中,总价不会太高,受到大多数购房者的欢迎,去化速度比较快. 消费者对房价敏感度高. 受当地居民消费力的制约,消费者对房价的敏感度较高.总房价在30万之内是消费者比较容易接受的范围. 物业形态以多层为主 目前盱眙市场上物业形态还是以多层为主.多层住宅比较受消费者欢迎,但是随着一些新观念的引