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公租房融资租赁建设模式探究 【摘要】公共租赁住房作为我国保障性住房建设的 主要方式，各地在实际建设中，资金存在较大缺口，资金 难”已成为影响公租房建设发展的主要障碍。利用融资租赁 的融资功能，通过融资租赁模式吸纳社会资金，可以弥补公 租房建设资金的不足。本文对利用融资租赁模式支持公共租 赁住房建设的模式运作和可行性进行了初步探讨。 【关键词】公共租赁住房；社会资金；融资租赁 一公租房概述 在2010年6月国务院召开的全国公租房会议上，李克 强同志强调要加快发展公租房：“发展公租房，各地要在投 资、土地、财稅、金融等方面加大政策支持力度；同时注意 发挥市场机制作用，引导社会力量共同参与投资建设和运 营，多渠道多方式筹集资金和房源”。6月12日由住房城乡 建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公租房的指导意 见》正式发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难， 基本确立了公租房未来在我国保障房体系中的重要地位。数 据显示，2010年全国计划新建公租房40万套，占590万套 保障任务约7%； 2011年全国计划新建公租房220万套，占 1000万套保障房任务22%； 2012年全国计划新建公租房230 万套，占700万套保障房项目约33%。公租房建设力度不断 加大。 随着公租房建设步伐加快，建设资金严重不足成为了摆 在各地政府面前的一道难题。由于我国公租房建设还处于探 索阶段，相应的制度和融资体制还不完善。公租房建设资金 没有专门的来源渠道，主要是从保障房建设资金的分配中获 取。具体包括中央专项资金以及地方政府配套资金、地方配 套土地出让收益、住房公积金收益及贷款和地方政府债券筹 资等，而这些资金还用于廉租房、棚户区改造等其他形式保 障性住房的建设，是无法满足公租房建设任务目标的。以 2012年计划新建230万套的公租房为例，按照平均单套50 平方米计算，全国平均水平1500元/平方米建安费，230万 套公租房需要的投资额为1725亿元，其中不包括土地费用。 减去2012年中央补助公租房专项资金660亿元，公租房的 资金缺口为1065亿元。资金来源不明确、融资方式匮乏， 缺乏专业的融资机构，融资难成为影响公租房建设的主要瓶 颈。 综上所述，由于公租房需求量大，资金缺口大，现有的 公租房资金来源显然难以维持公租房的可持续建设和发展， 积极拓展资金来源，多元化资金来源的公租房建设显得尤为 迫切。很多专家、学者和政府官员也在积极的寻找利用社会 资金解决公租房资金困难的方法，其中，利用融资租赁模式 建设公租房越来越多的被提起。 二融资租赁概述 1952年5月，世界上第一家融资租赁公司-美国租赁公 司成立（现更名叫美国国际租赁公司），开创了融资租赁交 易的先河。此后不久全球经济开始复苏，资金需求更加旺盛, 欧洲、加拿大、澳大利亚等发达地区和国家相继借鉴美国的 经验，陆续采用融资租赁的模式。随着经济全球一体化的发 展，发达国家不断的进行资本输出，融资租赁逐步被引进到 亚洲以及拉丁美洲的一些国家和地区。 2. 1定义 融资租赁是租赁的一个类别。融资租赁，相比于传统租 赁，又被称为“现代租赁”。融资租赁是一种通过特定程序 把资金和设备紧密结合起来的资金融通方式，具有融资功 能、财务报表改善功能、加速折旧和减税功能、促销功能等 基本功能。融资租赁不同于普通的财产租赁，它涉及出租、 承租和供货三方当事人，是指由出租方（租赁公司）融通资 金，为承租方（企业）提供所需物件，以融物为形式，融资 为特征，融资与融物相结合的经济活动。 我国会计准则的定义和世界通行的定义较为相似。《企 业会计准则一租赁》（企业会计准则第21号一租赁（2006）） 在第五条中规定：“融资租赁是指实质上转移了与资产所有 权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也 可能不转移。” 2. 2我国融资租赁发展现状 中国的融资租赁业务开始于20世纪80年代，最早成立 了以中国国际信托投资公司为主要股东的东方租赁有限公 司，国内金融机构为主体的中国租赁有限公司，正式开展融 资租赁业务。2004年，商务部和国家税务总局联合批准了九 家内资融资租赁公司的试点单位。2007年3月，新修订的 《金融租赁公司管理办法》开始实施，允许合格金融机构参 股或设立金融租赁公司。随后，首批银行系租赁公司成立， 标志中国的融资租赁行业迈入快速发展的时代。 在国家融资租赁相关政策的支持下，商业银行开办金融 租赁业务试点工作稳步推进，非银行系金融租赁公司通过重 组逐步实现战略转型，在经历初创、迅猛发展、清理整顿、 发展与问题并存等四个阶段后，中国的金融租赁业务逐渐走 向规范、健康发展的轨道。根据2011年世界租赁年鉴统计, 2009年全球前十位国家的融资租赁总额达到4420亿美元， 其中，中国达到410.1