招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识和设想.pptVIP

招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识及设想 沟通的核心内容 第一部分 对本项目的理解 第一部分 对本项目的理解 第一部分 对本项目的理解 第二部分 需要梳理的几个重要关系 C、G地块之间的关系 C、G地块与其他地块的关系 项目与所在核心区的关系 项目与周边区域的关系 第三部分 对本项目的再认识 对区域市场环境的理解 对项目用地条件的理解 第三部分 对本项目的再认识 对区域市场环境的理解 对项目用地条件的理解 第三部分 对本项目的再认识 对区域市场环境的理解 对项目用地条件的理解 第四部分 项目初步建议 第五部分 下阶段工作的主要内容 市场调研阶段 市场定位阶段 产品定位阶段 设计跟进阶段 区域各业态现状及发展 业态综合分析 具有一定市场机会 区域现有档次升级，引进知名管理公司，需统一管理 市场机会较大 形象好、高配置、小面积、轻型办公 市场机会较大 适合开发高档住宅 市场机会 较高 现有档次较低，且无专业公司管理，投资价值不高 酒店式公寓 较高 大量中小型企业，对形象及配置有一定要求，中小面积需求强烈 办公 最高 高档居住氛围成型，未来供应量小，需求量较大 住宅 销售价格 市场空间 业态类型 高档住宅市场空间最大，小面积轻型办公具备较大的市场空间 酒店式公寓需要在区域同类产品档次基础上进行升级 综合各种业态市场现状，高档居住类物业与酒店式公寓类产品具有较好的操作空间。 核心区商业供应 核心区商业主要为社区商业，总体量167500平米 其中明天商业中心规模达10万平米，内部供应规模档次齐全，与本项目存在较大的竞争 家用电器 5500 大中苏宁 4 汽车 20000 信元汽车生活广场 3 5 2 1 序号 15000 27000 100000 规模） 社区商业、健身 世贸大湖商配 百货 佳运广场 水产、瑞祥百货、蓝带俱乐部 明天商业中心 业态 名称 4 2 1 3 5 区域商圈分析 项目用地周边商业主要以明天商业中心为代表，供应量较大，且业态构成比较完善。 立水桥商圈市场供应 立水桥区域商业供应面积在本项目周边区域中现有及潜在供应规模最大，且已逐渐形成区域性的商业中心 区域商业供应面积总体达到50万平方米，除龙德广场二期3万平米09年入市以外，其余均已面向市场 西单商场、街铺 150000 天通苑 3 4 2 1 序号 20000 70000 230000+30000 规模（平米） 中卡百货 明天STUDIO 万意小商品批发、奥特莱斯 北方明珠 翠微百货、万达影城、超市 龙德广场 业态 名称 4 2 1 3 区域各业态现状及发展 立水桥商圈商业价值分析 区域依托天通苑大型社区，业态供应齐全，已发展成为区域性商业中心 以龙德为代表的大型mall入市后，区域商业形象整体改观，经过未来几年的培育，立水墙商圈在区域内的核心地位将得到确立 基本饱和 经营状况一般 10500 3 电器电子专业卖场 有较大市场空间 未开业 1 健身 存在市场空间 经营状况较好 1 集中餐饮 基本饱和 经营状况较好，但档次较低 77000 3 百货 基本饱和 经营状况较好 33000 2 超市、卖场 市场空间 现状 建筑面积 （平方米） 数量 业态　 区域各业态现状及发展 立水桥商圈作为目前区域商业最集中的商圈，已经成为整个区域的中心商圈。 北苑商圈市场供应 核心区商业总建面达到42.1万平米，已建成15.8万平米，在2010年前将有28.3万平米商业入市 核心区域内，商业规划量较大，并且将于2008-2009年集中放量 3000 金苑大厦 10 生活配套 22000 上元（易生活广场） 16 购物 30000 华堂商场 15 建材家居 40000 北苑商业广场 14 　 30000 水晶宫 13 餐饮、购物、娱乐 41000 北辰B5 12 　 100000 媒体村 11 在建 　 23000 B3区（融富中心商业） 9 服装、房产中介等 10000 B1区（天月园底商） 8 　 9986 C3区 7 社区服务性商业 11000 万科星园 6 　 6000 领地office底商 5 超市、家居 40000 易初莲花 4 餐饮 6000 208美食街 3 社区服务性商业 9000 北苑家园底商 2 综合购物、休闲娱乐 40000 易事达广场 1 业态 规模 名称 序号 已建 7 6 12 1 14 11 8 9 16 2 3 4 5 13 15 10 区域各业态现状及发展 规模档次齐全 综合性场馆少 规模小、中低档为主 规模档次较齐全 中端为主，未来供应量大 规模档次齐全 规模档次 存在较大市场空间 经营状况较好，需求量大 15000 2 休闲娱乐 基本饱和 现状经营较好，未来竞争激烈 100000 3 百货 存在一定市场空间 需