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租屋小學堂－關於租賃之基本法律常識 朱俊穎 律師 租賃契約簽訂之注意事項： 基本觀念： 1. 書面契約或口頭約定 2. 簽名或蓋章：民法第3條 3. 未成年簽訂租賃契約： （1）父母（法定代理人）同意 （2）日常生活所必需，有效 注意事項： 1. 無審閱期：不適用消費者保護法！ 2. 費用（水、電、管理費等）分擔、特殊限制（寵物等） 3. 仔細閱讀、判明甲方或乙方 常見爭議問題分析： 定金： 1. 民法第249 （1）履行：返還或作為給付之一部 （2）可歸責而不能履行：不得請求返還 （3）但可另行訂定性質 2. 不適用消費者保護法之審閱期間 押金： 1. 非租約成立之必要條件 2. 租約以外之另一契約（要物契約） 3. 收取上限？土地法第99條 （1）2個月，超過「得」抵付租金 （2）存證信函聲明抵付租金 常見爭議問題分析： 押金： 1. 扣抵項目： （1）租賃衍生債務 （2）租金、費用、損害賠償（限可歸責） （3）注意可能無法抵扣租金之約定 2. 結算約定之載明 「押金○ ○ 元應於○ ○年○ ○月水電結清後返還。如無正當理由， 不得恣意扣減或拒還。 」 3. 性質上不能分期：要物契約 常見爭議問題分析： 租金： 1. 漲價？民法第442條 （1）不動產，價值之昇降，得聲請法院增減其租金 （2）定期租賃則否 2.租金支付遲延之效力：民法第440條 （1）出租人定期催告，如不付，得終止 （2）租賃物為房屋，遲付租金之總額，須達2個月租額 常見爭議問題分析： 簽約形式： 1. 口頭有效，但有舉證風險 2. 書面：逾一年者如無書面，不定期（民法第422條） 3. 到期續租不反對，不定期（民法第451條） 修繕爭議： 1. 明確約定劃分雙方責任，如賠償須注意折舊問題 2. 無約定者： （1）出租人（房東）有修繕義務（民法423、429條） （2）催告限期修繕，不修繕，得終止或自行修繕並請求償還費用、租金扣除 3. 約定承租人（房客），有效！ 常見爭議問題分析： 費用爭議： 1. 一度電幾多錢才合理？ 2. 台電網站：用電費用表試算，免除疑慮。 3. 私法自治，載明契約，避免恣意調漲。 轉租問題：民法第443條 1. 全部轉租：需經出租人（房東）同意 2. 部分轉租：除非有反對之約定 3. 違反出租人得終止租約 常見爭議問題分析： 提前終止：民法第450 、453條 1. 未定期：先期通知，一個月前 2. 定期：原則上不行！ 3. 定期但有另外約定：先期通知，一個月前 4. 注意有無違約金之約定、應載明包括出租人（房東） 5.土地法第100條特別規定：出租人（房東）收回房屋 （1）限於「不定期」租賃契約始有適用 （2） 出租人收回自住（包括收回作其他事業之用）或重新建築、承租人違反轉租規定、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 常見爭議問題分析： 其他： 納稅：出租人負擔（民法第427條） 但可另約，如綜所稅有增加者，仍由承租人負擔。 2. 違章建築仍可出租，契約仍有效 3. 生活公約之效力：私法自治，契約自由（但不可違反強制或禁止、公序良俗） 4. 出租人（房東）賣房子：買賣部破租賃，注意押金 5. 仲介：定金（代理收取）、斡旋金、仲介費 6. 隨意帶人看屋： 刑法第306條侵入住宅罪、第304條強制罪 結語 歡迎不吝予以指教，謝謝！