唐山机场新区项目的可行性研究报告.ppt

总目录 项目总论 项目背景 项目概况 可行性研究内容和依据 开发背景分析 开发背景分析 项目地块概况 项目地块概况 可行性研究内容和依据 市场研究 宏观环境分析 区域及地块价值分析 房地产市场分析 地理、气候、文化特征 宏观经济分析 宏观经济分析 宏观经济分析 城市发展趋势 城市功能结构 机场新区用地分析 用地微观分析 用地微观分析 项目用地印象 用地分析 市场需求的深入研究 唐山业内精英访谈： 市场需求的深入研究 典型唐山人的访谈： 市场定位 市场定位论证 客群定位 户型定位 价格定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 项目市场定位 第一要注意产品前进半步，户型做市场主流 客群的需求特点决定产品前进半步 户型配比做市场需求的主流产品 第二要注意90平米新政 合理利用政策的空隙 降低政策和市场风险 户型定位 户型定位 户型定位 户型定位 户型定位 户型定位 户型定位 户型定位 项目市场定位 项目市场定位 项目的价格定位 住宅市场目前价格水平：07年1月，4700元/平方米 价格增长特点：小步快走，稳步上升 价格涨幅：每年800－1000元 预计项目开盘时间：07年9月 预计开盘时市场价格：5500－6000 价格策略：领先市场半步，比市场价格高500元 开发建设方案 产品规划 项目实施进度 容积率探测 用地条件指标 容积率探测 容积率探测 容积率探测 规划探测 容积率探测 成本计算取费依据 容积率探测 成本计算过程 容积率探测 计算结果 容积率探测 计算结果分析 容积率增加后，显著摊薄土地费用，因此方案二的盈利能力远高于方案一，经试算，只有方案一的整体平均售价高于方案二580元/平方米时，两个方案盈利才能持平，而这样高的价格差异不易实现； 在方案二的基础上，方案三进一步提高了容积率，从财务指标上看，盈利能力有所增加，但是市场风险也在加大，如果销售周期过长的话，其盈利的增加将一定程度上被抵消。 最佳容积率 分析结论 由于成本的原因，在容积率2-3的范围内，取2是不合适的，2.39的容积率更加适合本项目； 由于现有的数据有限，综合考虑产品品质和市场消化的因素，因此容积率应在2.4左右比较合适，可以在此基础上进行规划方案设计； 准确的容积率需要结合规划方案进行论证和优化。 其他规划设计考虑 降低道路密度，优化道路设计 道路密度过高，占总用地22.9% 影响容积率的提升 影响绿地率的提升 用地过于分散，不宜营造社区氛围和归属感 道路设计过于“横平竖直” 具有过强的公建特征 不宜营造社区居住生活氛围的营造 不宜营造高端居住的私密感 其他规划设计考虑 调整中心绿地布局 现有中心绿地集中布置 有利于营造园林化 布置过于封闭，无法展示形象 打开绿化，面向街区 建议 集中绿地缩减 缩减绿地增加到连接中心绿地和城市主干道的景观轴 项目实施进度 依据常规技术条件和市场预测，结合项目自身情况，对项目实施进度进行了初步考虑： 财务分析 基础数据 总投资估算 变现能力分析 销售方案对比 基础数据 总投资估算 总投资估算 资金来源与运用 静态损益 变现能力分析 变现能力分析 多方案比较 多方案比较 经过测算分析得出： 回款速度和利润最大化存在矛盾 根据整体开发战略和收益目标建议选择方案一。 结论与建议 综上，唐山机场新区项目在社会、技术及经济方面均具有较高的可行性。 项目市场定位 产品定位 两项注意 项目市场定位 20% 130-140 55% 102/103 —— —— 金洋旺座 50% 130－140 10%、40％ 98/110-120 —— —— 馨秀园 35%、10％ 105－130、150－190 35% 70-95 5% 50、58 鹭港（一期） 20%、20％ 135/160 30%、10％ 95、105 —— —— 宏扬香木林（一期） 30% 130－140 70% 100－110 —— —— 丽景新城（一期） 中档项目 60% 117、136、137 20% 100－105 10% 61 尚座 80% 140 15% 110－120 —— —— 丽景琴园（三期） 35%、10％ 130-150、150-200 5%、25％ 70-90、90-110 5% 50 天元俊景 高档项目 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 三居室及以上户型 两居室 一居室 物业名称 物业档次 2005-2006年典型项目（已售部分）户型统计 产品前进半步，户型做市场主流 选取中高档项目，做户型统计分析 项目市场定位 2005－2006年典型项目已售部分户型统计分析 100% 3% 6% 35% 12% 3% 27% 9