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房地产开发各环节税收政策详解 拿地阶段业务 一、契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。房地产企业在项目开发前，取得国有土地使用权，发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《契税暂行条例》规定国有土地使用权出让、转让，出售、赠与、交换均属于转移土地权属的范畴。 《国契税暂行条例细则》 房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，属于契税的征税范围。 3、计税依据 《关于契税征收中几个问题的批复》（财税字 [1998]96 号）计税价格问题，根据《契税暂行条例》第四条及《契税暂行条例 细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分。不应从中剔除。 1 / 40 《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税 [2004]134 号） 规定：出让国有土地使用权的，契税计税价格为 承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （ 1）以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。 成交价 格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青 苗补偿费、 拆迁补偿费、 市政建设配套费等承受者应支付的货币、 实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按 下列两种方式确定： a、评估价格： 由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地 段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 (3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式， 应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让 费用。 《国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函 [2009]603 号）：出让国有土地使用权，对通过“招、拍、挂”程 序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其 中的土地前期开发成本不得扣除。 2 / 40 因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应 关注以下几点： 第一，取得土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税 依据。包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，国税函 [2002]1094 号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契 税征收范围。国税函 [2004]322 号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资， 受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。 第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。《关于免征土地 出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函 [2005]436 号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计 征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 4、间接取得土地的契税问题 房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。《关于企业改制 重组若干契税政策的通知》（财税 [2008]175 号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转 移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企 3 / 40 业，对派生方、新设方承受原企业土地、 房屋权属， 不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地， 存在契税的筹划空间。现行契税税率为 3-5% 二、耕地占用税 1、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，为耕地 占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用 耕地用于开发房产，为耕地占用税纳税人。 《耕地占用税暂行条例》（国务院令第 511 号）实施后，耕 地占用税纳税人包括单位和个人， 单位包括国有企业、 集体企业、 私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业 和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包 括个体工商户以及其他个人。 2、征税范围 《耕地占用税暂行条例》规定，耕地主要指种植农作物的土 地。 3、计税依据 《耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税人 实际占用的耕地面积为计税依据。一次性征收； 4、纳税义务时间 4 / 40 经批准占用耕地的，耕地占用税