房地产市场调研基本资料及流程 .pptVIP

4-1、调查设计说明： 调查常用表格： 1）当地房地产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调查日期等； 2）房地产出租市场统计表，包括出租房地产名称、所在位置、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况、环境条件（影响租房市场的最大因素、出租公司的资料和调查日期等）； 3)房地产出售统计表，包括已售和待售房地产的名称、所在地区、开发商、数量、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条件等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调查日期等项目； 4）房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告等； 4、市场调研的程序 4-2、撰写调查报告要求： 1）客观、真实、准确地反映调查结果； 2）报告内容简明扼要，重点突出； 3) 文字精练，用语中肯； 4）结论和建议应表达清晰，可归纳为要点； 5）报告后应附必要的表格、附件和附图，以便阅读和使用； 6）报告完整，制作清楚美观； 4、市场调研的程序 房地产市场调研队伍的组建： 市调人员素质要求： 1）必须具备创新能力。要求调查者对房地产开发、交易、消费和服务诸环节有深刻的认识，具有较强的职业责任感、观察市场的敏锐性和勇担风险的胆略； 2）要有良好的知识结构。要熟悉房地产有关的法律法规、开发经营、行政管理、城市规划、市场竞争、建筑施工、综合开发战略等方面的知识； 3）要具备市场分析能力。就有关现象分析利弊和长远趋势，并透过现象探讨本质，帮助决策者对市场需求和市场动态作出正确判断； 4）具备较强的社交能力。 5、市场调研队伍的组建 6-1、 资料获取途径 ①各业态经销商老板及管理人员 ②交易双方当事人 ③促成房地产交易行为的中间商 ④房地产公司公开推出的各种销售或出租广告 ⑤熟悉房地产市场的人士 ⑥同业间资料的交流 ⑦准交易资料的收集 ⑧向房地产租售经办人员讨教，参加房地产交易展示会、展览会等 ⑨各类二手资料 6、市场调研资料收集 6-2、基本资料收集 资料可分为一手资料和二手资料；一手资料是为特定目的而直接收集的资料，二手资料则是公司内部或外部现成的资料。在进行一手资料收集前，先评估是否有现成的二手资料可用； 1）二手资料 A、内部二手资料：开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告、初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检验报告、结案统计报告等； B、外部二手资料：主要包括官方、学术单位、产业三大部分； 官方统计资料以统计类居多；学术单位以研究报告或论文居多；产业资料以房地产市场资料居多； 2）一手资料 一手资料的收集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调查设计，并通过调查执行、资料分析与处理得到所需的资料。 6、市场调研资料收集 6-2、 土地使用资料收集 ㈢土地使用资料收集 各地土地使用都有一定的使用分区规范，这些资料可以到各地方政府城建、土地主管部门查阅。 ㈣项目基地现状资料收集 从以下几个方面掌握土地的开发条件： 地形状况、地上物状况、邻地状况、基地四周道路和给排水状况、附近公共设施及交通状况； 商业区除了基地条件外，商业的繁荣程度、营业状况、商业腹地大小、以及顾客的质与量等； 6、市场调研资料收集 6-3、交通、道路资料收集： ㈤交通流量资料收集 交通流量一般包括机车流量、小客车流量、货车流量、双向人行道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域； ㈥道路现状资料收集 收集方法包括现场目测，丈量道路的宽度，观察道路的发展状况，到各级政府规划局查看土地规划图； 1）道路形态，通过车辆的种类、数量、比例、及道路所通达的地方； 2）道路使用情况，道路阴阳面、分隔网、路边停车状况等； 6、市场调研资料收集 6-4、其他类调查资料收集： ㈦运输系统资料收集 1）交通运输系统现状：铁路系统、道路系统； 2）交通运输规划，行政规划资料及相关交通信息； ㈧人文社会经济资料 1）人口增长率；2）职业或行业类别比例；3）产业结构；4）流动人口；5）区域内人口年龄；6）受教育程度家庭收入等； ㈨公共设施资料收集； ㈩房产市场景气资料收集 主要因素：金融政策；土地价格；预售市场销售率、家庭收入、流动资金额；经济景气指标、通货膨胀率；房屋价格等； 6、市场调研资料收集 (11)销售资料收集 1）销售海报楼书及广告； 2）销售现场资料； 3）其他类销售资料；如杂志评述； (12)竞争项目资料收集 产品定位、房型组合、公共设施分摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、销售技巧、销售状况等； (13)租金资料收集 租金根据