房地产新商业模式.pptVIP

汇聚财智 共享成长 汇聚财智 共享成长 探寻新的商业模式 房地产行业2010年中期策略 目 录 一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式 09年下半年起，房地产市场量价齐升 地产板块指数不断下降 图1： 09年以来房地产市场表现 资料来源：国家统计局, 长江证券研究部 资本市场与实体市场发生背离 图2：09年以来房地产板块指数 资料来源：Wind, 长江证券研究部 目 录 一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式 图3： 06年以来房地产板块绝对估值 资料来源：Wind, 长江证券研究部 图4：相对于整体A股估值溢价（基于TTM） 估值的演绎 绝对估值：上市公司盈利改善提速，估值水平下移 相对估值：目前估值溢价为0.98，已处于历史低点 平均市盈率为36.6 2006年7月 2008年9月 目前 资料来源：Wind, 长江证券研究部 目 录 一、资本市场与实体经济 二、估值的演绎 三、目前商业模式的困境 四、目前市场所反映的行业情况 五、寻找新的商业模式 目前商业模式的困境 开发商 快速周转模式 产品差异化模式 万科、恒大等 星河湾、龙湖等 资本市场与实体经济背离的困境 估值下移的原因： 融资 土地 税收 06年地产企业资本化元年 参考报告《资本化 规模化 兼论成长》 07年股权融资380亿元 盈利增长了127% 08年融资规模下降 09年恢复正常水平 图5：上市房企融资规模与盈利增长（不含资产注入） 融资:与企业的成长正相关 图6：保利上市前后对比 资料来源：公司公告 , 长江证券研究部 资料来源：公司公告 , 长江证券研究部 上市房企再融资首先通过国土部审查才有可能获得证监会审核资格 去年提出A股房企融资困难将成为常态 目前超过900亿再融资受阻 融资的受限会影响到企业的成长性 融资:目前企业融资受限 日期 政策 发布单位 相关内容简介 2010年4月14日 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施 国务院 严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。 2010年4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条) 国务院 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 表1：政策关于再融资问题的表述 资料来源：政府网站,长江证券研究部 未来地价占售价的比重会继续提高，原因： 住宅土地出让溢价率越来越高 未来开发商赚取“土地时间价值”的机会大大减少 图7：上市房企地价占售价比重 土地:房地产企业最重要的资源 图8：地价占售价的比重会提高传导图 资料来源：长江证券研究部 资料来源：公司公告 , 长江证券研究部 均值20%左右 土地“招拍挂”使得土地溢价率提高 90 70政策导致土地结构性稀缺 打击囤地，获取“土地时间价值”空间缩小 地价上升 相对售价下降 地价占售价的比重提高 图9：北京04年以来住宅用地出让溢价率 资料来源：北京国土局, 长江证券研究部 图10：杭州04年以来住宅用地出让溢价率 资料来源：杭州国土局, 长江证券研究部 图11：南京05年以来住宅用地出让溢价率 资料来源：南京国土局, 长江证券研究部 图12：重庆04年以来住宅用地出让溢价率 资料来源：重庆国土局, 长江证券研究部 土地:出让溢价率高企 图13：上海近期土地出让情况 资料来源：上海国土局, 长江证券研究部 图14：杭州近期土地出让情况 资料来源：杭州国土局, 长江证券研究部 图15：重庆近期住宅用地出让情况 资料来源：重庆国土局, 长江证券研究部 图16：西安近期住宅用地出让情况 资料来源：西安国土局, 长江证券研究部 土地:新政后出让市场依旧活跃 对于房地产开发企业来说，影响最大的是土地增值税 税收:土地增值税 资料来源：长江证券研究部整理 时间 法规条例 颁布单位 主要内容 2005年10月1日 《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》 国家税务总局 在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。 2006年3月2日 《关于土地增值税若干问题的通知》 财政部、国家税务总局 要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增长水平和市场发展情况，区别