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项目价格管理流程与表格工具 TOC \o 1-3 \h \z \u 1.项目定价流程设计 2 2.销售价格制定流程 3 3.销售价格管理流程 4 4.影响房地产市场价格的因素及权重表 5 5.定价平面系数评估标准 5 6.定价系数表 6 7.平均价格分析表 7 8.楼盘售价表 8 9.楼盘销售计价表 9 9.楼盘入市价格计划控制表 10 1.项目定价流程设计 评估外部因素 评估外部因素 消费者需求 市场动态 竞争 评估内部因素 成本 商品力 销售能力 利润目标 收集定价信息 确定单价 地段远近、产品品质等综合反应 确定单价 掌握客源、定价市场定位 选择最优方案 成本导向 市场导向型 竞争导向型 成本加成定加法 目标定加法 名声价格定加法 通行价格定加法 端数定加法 市场定加法 房地产市场晴雨表 发展商、购房者、竞争者之间利益平衡 确定付款方式 2.销售价格制定流程 比较物业因素调整价格体系制定 比较物业因素调整 价格体系制定 物业分栋和销售分期因素调整制定项目总体均价 物业分栋和销售分期因素调整 制定项目总体均价 进入销售过程，制定调整策略形成销售价目表形成调整后的价目表物业立体因素调整制定折扣/优惠方案特别物业单位调整形成价目表制定垂直和平面价差制定分栋均价 进入销售过程，制定调整策略 形成销售价目表 形成调整后的价目表 物业立体因素调整 制定折扣/优惠方案 特别物业单位调整 形成价目表 制定垂直和平面价差 制定分栋均价 3.销售价格管理流程 开始 开始 项目公司/策划公司进行市场调研 项目公司/策划公司进行市场调研 项目公司/策划公司制定价格方案 项目公司/策划公司制定价格方案 召开会议进行讨论 召开会议进行讨论 项目总经理审批 项目总经理审批 项目公司确定价格表 项目公司确定价格表 市场发展部进行定价分析 市场发展部进行定价分析 分管副总裁审核 分管副总裁审核 总裁审批 总裁审批 人事行政部发文 人事行政部发文 项目公司按批文执行销售 根据市场情况，合理调整售价 项目公司按批文执行销售 市场发展部、财务部备案 市场发展部、财务部备案 结束 结束 4.影响房地产市场价格的因素及权重表 序号 影响因素 影响因素的基本含义 权重数 1 房屋类型 高层、多层…… 2.5 2 交通 便捷程度 7 3 周边环境 学校、医院、公园、超市…… 4 4 地理位置 进出方便程度 2-5 5 市政配套 水电、煤、气、信 6 6 房型设计 16 7 房屋质量 建造质量、材料质量和功能使用质量 9 8 房屋外观 形状、色彩、材料 2.5 9 交房期 远近 8 10 房屋设备 电梯质量、其他公共 5 11 小区环境 13 12 房屋装饰 3 13 物业管理 内容、安全、质量、收费 13.5 14 企业形象 企业社会信誉 8 5.定价平面系数评估标准 景观系数 户型系数 安静度系数 朝向系数 私密性系数 层差系数 （30分） （20分） （18分） （10分） （7分） （15分） 单元 数值 单元 数值 单元 数值 单元 数值 单元 数值 楼层 数值 6.定价系数表 生活习惯 视野 园景 通风及空气质量 采光 噪音 方便度 加权平均值 楼 层 影响因素加权平均 Vai Vbi Vci 户型 楼层 A1 A2 A3 A4 楼层 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 备 注 7.平均价格分析表 项目及权重 拟定项目X 参考项目A 参考项目B 参考项目C 总项目 分项目 参考权重 自选式权重 修正权重 评分 评分 评分 评分 A B C D E F 得分 加权得分 得分 加权得分 得分 加权得分 得分 加权得分 区位因素修正 环境 区位级差 自然环境 生活环境 商业环境 升值潜力 交通 通达程度 道路状况 地铁 口岸 配套 文化设施 商场 学校 邮局/银行 菜场 餐饮/娱乐 合计 100% 发展商品牌 项目规划 小区规划 外观设计 绿化/景观 覆盖率/容积率 实用性 新颖独特性 通风采光 私密性 海景 山景 湖景 都市景观 开阔性 电梯 智能化 防火/防盗 供热/排烟/空调/环保 车位配比 活动场所 会所设施 设施档次 收费水平 社区服务 实用率 质量保证 装修标准 工程进度 管理公司品牌 收费 提供服务 代理商品牌 地盘包装 广告宣传 营销手段 服务水准 合计 100% 日期修正 综合计算栏 项目参考权重 项目实际售价 修正后的售价 8.楼盘售价表 楼号 X号 房号 03 02 01 楼层 内容 面积 （M2） 单价 （元） 总价 (