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产权金融论文范文:分析小产权房在金融机构抵押理由论文 小产权房在金融机构抵押理由论文 【摘要】由于近几年城市商品房价格的居高不下而小产权房的价格 低廉，使得近几年小产权房交易火热。然而小产权房存在的合法性理 由，使得小产权房在经融机构作为抵押时遇到一些阻碍。本文主要介 绍了小产权房的概念发展，以及对丁经融机构中抵押理市的解决办 法。 【关键词】小产权法 经融机构 抵押理由 一、小产权房的概念 所谓小产权房是相对于大产权房而言的，是指在广大农村或者 市郊乡镇由集体经济出资比如在“新农村建设”中农民自行组织的 在集体土地上集中建造的农民住宅楼。所谓的大产权房是指拥有国家 土地使用权购买的住宅楼。相对而言，小产权房主要用途在于为本集 体经济组织成员提供住宅，并且可以以低价向集体经济组织外的成员 比如城市居民出售。此类房屋的价格-般仅仅为当地城市的商品房屋 的百分之三十四左右，主耍理由在于小产权房在建设中并不存在房屋 开发商资金的直接出资。近几年来小产权房已经成为除商品楼Z外的 另一种重要的房屋供应类型。为此研究小产权房在金融机构抵押理由 就显得尤为迫切。 二、小产权房的目前状况与发展 对于上述小产权房的概念解释中可以清楚地看出，小产权房的 土地本质是建立在农村的集体土地，即不属于个人私有财产。为此国 家不给予个人颁发国家土地使用等各项法律性证明。因此个人在进行 小产权房屋的个人交易如对于小产权房的转让等理由时往往会遇到 法律上的障碍，这使得小产权房出现的初期阶段，对于小产权房的买 卖交易较少，多数人对其法律效率持怀疑态度。但是由于城市商品房 的价格居高不下，普通民众买房压力巨大，而小产权房的价格十分低 廉，使得现在小产权房买卖情况依然火热。对于其合法性理由，中共 十八届三中全会“383”改革方案的在土地改革方面指出在规划和用 途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形 成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价 体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地 直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地 的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小 产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这 一历史遗留理由。国家表示对于集体土地建设的使用权理由正在逐步 进行逐批次的试点性试验。如果条件成熟可能通过立法，解决相关集 体土地转让理由。很多人对此认为这是对逐步对小产权房的合法话铺 平了道路，扫除障碍，因此对小产权房的合法化抱有积极乐观的态度。 这也更加推动了当下小产权房交易的蓬勃发展。 三、小产权房在经融机构抵押方面的理由 小产权房如果想在经融机构作为抵押，必须解决其合法性理由。 小产权房的法律理由不能笼统的定义为合法与非法，必须根据土地的 不同使用性质，将小产权房加以分类处理。 第一，根据房屋交易形式，如果此类房屋交易属于是转讣范畴, 由于该住房事属于农民口己的居住性房屋，因此农民拥有小产权房的 所有权，但是租赁人不具备该房屋的合法产权。 第二，根据小产权房用地的土地使用性质，如果构建小产权房 的土地的性质为生产经营，比如小产权房是在城乡建设用地的基础上 建造而成的房屋。对于这类小产权房屋，如果得到当地政府部门的批 准并且不违背农村土地规划的总方针，就可以在原来的集体土地使用 上进行转换。之前的不合法的理由在于违背了对于原来土地的使用原 则。而如果由政府出面将此类土地归入乡镇企业，就在法律效力上得 到保护。 第三，根据小产权房土地是否属于农业用地，如果此类土地并 没有进行农村土地的农转非过程，而在此土地上建造形成的房屋，属 于占用农民耕地建造的房屋。这类房屋如果进行商品房的交易是违背 土地管理法的行为，因此这种小产权房在法律上属于违法建筑，不受 法律保护。 卩L|、小产权房在经融机构抵押理市的解决办法 由上述材料不难看出。首先小产权法交易火热。其次小产权房 在合法性方面有很大回旋的余地，并且小产权房合法性的未来前景十 分看好。为此不少经融机构引导当地农行与政府合作，如婺源县在景 区启动试点，创立“农户住房（小产权房）抵押贷款”模式。 近两年的运转情况表明，该模式通过合理规避农户小产权房不 能抵押贷款的法律障碍，有效缓解了农户贷款难题，推动了当地农村 经济以及生态旅游产业的发展，实现了 “政府满意、农民受益、银行 增效”的目的。捉出贷款申请的农民必须为上述材料中属于合法的小 产权房办理房产证，等待银行同意农户提交的贷款屮请Z后，农户需 要将所申请的房屋到相关部门办理评估手续并且取得《房屋他项权 证》，这样才能将小产权房作为抵押。然后同银行签订相应的借款承 诺书。对于银行方而需将贷款额度制约在房屋估值的70%以内。 具体操作程序分以下三个主