物业案例分析.docx

案例一 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双 方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司， 但该公司称：其与开发商有委托管理合同， 且业主购楼时与开发商的契约中已订明： “同意开发商委托的管理公司管理” ，因此，业主现在无权解聘管 理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准， 所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。 为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。 答：（要点） 1、本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理 权来自于产权人的委托授权。 在物业开发阶段， 产权是开发商的， 因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理； 在业主入主后， 由于产权的转移， 物业管理的决定权也随之转移了， 由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主， 因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后， 物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别 的更好的物业管理公司。 3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协 商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。 知识要点： ①物权法中业主建筑物区分所有权的内容； 物业管理条例第三章前期物业管理中第二十六条规定；北京市物业管理办法第二章的前期物业管理第八条的规定，北京市前期物业服务合同的有关合同 终止和前期物业服务合同有关合同终止的条款。 （上两章内容包括管理规约的制定、买卖合同的签定里应含物业服务合同的内容、建设单位的责任等）②业主大会：物业管理条例第二章中关于业主大会和业主委员会的规定；建设部的业主大会和业 主委员会指导规则；北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则。③服务标准：中国物业管理协会的普通住宅小区服务等级标准，北京市地方标准住宅物业服务标 准 案例二 两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。试析：王先生的做法是否正确？为什么？ 答：（要点） 1、王先生的做法不正确。 2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化 和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因 这些服务而得以保值和增值。 还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分， 物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。 因此，只要业主购买了住房， 开发商又及时有效地发出了入住通知书， 就不管房子是否有人居住 （或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费 用收取多少则可以与物业管理公司协商。 知识要点： 物业管理：条例第一章第二条物业管理的定义；办法一章二条的定义（明确所收费用用于的管理活动）；管理综合能力里的合同书面合同、口头协议、事实合同，形成事实合同必须要付出相应的报酬。 案例三 张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押 向某银行进行了贷款。 银行为了确保贷款回收， 将该套房进行了诉讼保全措施。 张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。 物业管理公司认为张先生的房子在， 暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。 由于张先生没有及时返还银行的贷款， 银行向法院提起诉讼。 经过长时间的诉讼， 法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。 于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。 这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。 结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。 分析： 1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 答：（要点） 1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。 2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。 3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不 是去消极等待。 因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的； 其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律， 以法律的强制力去保护自己的合法权益。