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关于房屋权属登记工作探究 摘要：在我国经济高速发展和住房制度改革日益 深化的推动下，房地产业迅猛发展，有关房屋登记工作的法 律法规也逐步完善，房屋登记工作也越来越规范。但随之而 来的有关房屋登记方面涌现出的新情况、新问题也在日益增 多，特别是个别工作中由于受办公条件的限制或是工作责任 心的影响，导致很多房屋登记质量不高，有的甚至形成诉讼 进入司法领域。因此，在新时期下，我们有必要对房屋登记 工作有一个重新的认识。 关键词：房屋权属；登记；发展及应用 中图分类号：TU113. 5+41文献标识码：A文章编号： 1001-828X (2013) 08-00-01 一、房屋权属登记的现状 1?房屋登记工作量的提升。房屋登记这项工作的重要性 和严肃性，是跟经济、社会的发展分不开的，随着这几年房 地产业发展，每年的新建商品房面积都在逐年增加，有的时 候甚至翻一倍，这几年二手房交易量很多城市也不断增长。 2?登记工作责任重大，房屋作为人民生活的必需品，随 着社会的发展和物价水品的上涨，房屋价值日益巨大，它占 家庭重大财产的比重也在日益上升。 3?目前房屋登记工作风险越来越大。一方面登记量大, 出错几率也大，标的额也大，一套房子少的几十万，多的几 百万，几千万，甚至上亿，一旦登记错误，造成的损失赔偿 起来都是天文数字。 如许昌市一年里房屋登记行政诉讼案件10个案件，和 登记量比很小，但这10个案件如有一件出现问题，就不得 了，正是因为有特点，因此，这个行业社会比较关注，随着 近些年来国家经济社会不断发展，城市化进程加快，广大群 众法律意识的提高，房屋登记工作量量越来越大，由此产生 的房屋登记争议也越来越多，其中除了民事争议以外，还有 大量的行政争议。 二、房地产政策的出台，促使房屋登记的种类及范围扩 大 房屋登记的业务种类、范围等都随着国家房地产政策的 出台在不断地增加和充实。2007年3月16日，十届全国人 大五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》。《物权法》 的出台，对于保护最广大人民群众物权提供了基本的法律保 障，它明确规定了不动产登记的权威力和必要性。2008年7 月1日为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护 权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华 人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理 条例》等法律、行政法规，原住建部制定了房屋登记办法《房 屋登记办法》在原有的初始登记、转移登记、变更登记、他 项权利登记、注销登记的基础上新增加了预告全市、地役权 登记、异议登记原有的总登记在《房屋登记办法》里没有提 及。 预告登记的设立解决了在现行商品房预售制度下，消费 者交了房款后，要等到交房后才能获得可以对抗第三人的房 屋可能性证明，其间房屋权属的“真空期”有可能会出现 “一房两卖”等消费者权益受到侵犯的现象。购买预售商品 房或二手房合同发行期间可以申请预告登记《房屋登记办 法》第四节第六十九条规定‘预售人和预见人订立商品房买 卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购 人可以单方申请预告登记”。也就是说即使商品房预售许可 证记载的房地产开发商以各种理由拒绝办理预告登记，预购 人都可以单方申请预告登记。预告登记将会带来“转折性的 变化”，对于购买期房或者是二手房的广大消费者来说，取 得房屋权属证明之前的权益有了相对明确的法律保障。 地役权登记在《城市房屋权属登记办法》没有进行规定, 地役权登记明确了房屋权利人与土地使用权人的关系，明确 了供役地房屋和需役地的房屋。作为这一点，笔者认为供役 地房屋可以视为是在自己拥有土地上建造的房屋，《房产测 量规范》对于需役地的房屋的贴编排上就有了明确规定，需 役地的房屋幢号后要加“A” o 异议登记在《房屋登记办法》中第五节第七十六条规定 了 “利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人 不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身 份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登 记”。然而在《城市房屋权属登记办法》没有明确指出作为 第三人对房屋登记持有异议时，登记机构应该如何处理，只 是在第二十六条中规定了 “登记机关自受理登记申请之日 起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的, 应当书面权利人（申请人）。”异议登记各类的设立对从事 房屋登记工作的同志业务的熟练程度提出了更高的要求，同 时也是对我们的执业能力的一个考验。 《登记办法》也对登记的范围进行了增加，它明确规定 了国有土地范围内的房屋和集体土地范围内的房屋都可以 依照《房屋登记办法》进行房屋登记。此项规定解决了困惑 多年的集体土地上房屋登记工作。以前，为了维护集体土地 范围内村民的住房权益，许多房屋登记机构都在摸索着如何 做好集体土地范围内村民住房的登记发证工