房地产“限购令”案例分析.docx

房地产“限购令” 案例分析 房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。 一、“限购令”出台背景及效果 我国于 2010 年出台 “限购令”，通过加大对购房者购房 条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增 长。 2010 年 4 月 17 日，“新国十条”出台，其中第 3 条明确 指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各 种名目的炒房和投机性购房。 条例指出， 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 “限购令” 出台后， 一方面对各城市的成交量和成交价 格均有明显的影响，房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效。 从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行 业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落。 另一方面，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下 降，导致了财政收入的直接缩水。受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了 27%。 然而，业内人士认为“限购令”效果有限 。他们认为， 限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。同时他们指出有些人担心取消限购令会导致房价出现报复性反弹的想法是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。 房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系。限购政策的出台并不能真正解决这一 问题，应该选择长期政策来解决 “房控问题” 这一长期问题。 二、“限购令”政策分析 我认为“限购令”出台的原因是为了扼制房地产价格上涨 过快和控制房地产行业非理性投资的泛滥。直观原因是房地 产价格上涨过快。近年来，由于房价持续上涨会给中国社会 造成巨大危害，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制 了居民的其他消费，导致社会财富向富人转移，扩大了贫富 差距，更会影响到城乡统筹发展，进一步威胁金融市场的秩序。房地产行业非理性投资泛滥。会造成巨大的负面效应，短期不仅会抬升房价造成更多人无法买到房子；长期来看，会对房地产业造成重创，使大量社会资金进入房地产市场，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。 因此，“限购令”核心目的不是不让大家买房，而是通 过打击投机买房， 抑制房价， 让真正需要买房的人买得起房。 但是“上有政策下有对策” ，总有人钻政策的空子。以南京 市为例，自从限购令在南京实施后， 南京便引发了 “离婚潮”。南京出台的限购令规定已有 2 套以上住房的家庭将暂时无法买房。为了购房，一些夫妻通过假离婚将名下两套房产归于 一方，再由没有房产的一方来购房， 购房之后在复婚。 所以，各级政府应加强对“限购令”政策实施的监管，加强对购房 条件的审查，以严厉打击这类行为，使“限购令”真正落到 实处。 可以充分考虑不同级别城市的经济发展水平。 根据不同级别城市经济发展水平来制定不同的限购细则。同时各地 的“限购令”要适时进行调整，以保障“限购令”的有效性和顺利执行。 公共政策的持续稳定是公共政策能够有效调节社会行为的一个重要前提。政策突然终止，会导致政策的连续性和政府信用受损。因此，限购应该实行多久，如何保证政策的 连续性是摆在政府面前的一个巨大考验。