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* * 青岛公司及运营及投资发展部 – 青岛城阳白沙河项目启动会 * 部门 – 文件名 地产开发中的容积率使用简介 一、开发企业对容积率的理解 R=总建筑面积/总用地面积 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction） R=总建筑体积/总用地面积 简化 ① 地上建设量 ② 土地价值 ③ 地块功能与形象 ④ 容纳人口数 ⑤ 公共资源需求（能源、水、交通、教育、行政管理等） ⑥ 人均土地占有VS舒适程度 容积率 地块特征：地块小、路网密度高、绿化少、建筑密度高 类别/序号 城市核心 单块地容积率 区域容积率 参考项目 ① CBD中央商圈 5.0 ~ 10 3.0 ~ 4.0 保利重宾国际（如左图） 二、常见业态与对应容积率 ② 酒店、高层公寓 3.5 ~ 7.0 2.0 ~ 3.0 MOCO（如右图） 类别/序号 一般区域 单块地容积率 区域容积率 参考项目 ③ 高层住区（24~30层） 3.5 ~ 5.0 2.0~ 3.0 龙湖观山水（如左图） 地块特征：前三者地块尺寸中等，绿化率较好，由几个或几十个单元构成，有小区内环境， 密度中等；区域型商业商务中心地块小，路网密度高，绿化少，建筑密度高。 二、常见业态与对应容积率 ④ 小高层住区（11~18层） 2.0 ~ 2.5 1.5 ~ 2.0 上海愉景华庭（如中图） ⑤ 多层住区（5~9层） 1.0 ~ 2.0 0.8 ~ 1.5 弗莱明戈（如右图） ⑥ 区域商业商务中心 5.0 ~ 8.0 3.0 ~ 7.0 MOCO 类别/序号 郊区 单块地容积率 区域容积率 参考项目 ④ 小高层住区 2.0 ~ 2.5 1.5 ~ 2.0 上海愉景华庭（如图） 二、常见业态与对应容积率 类别/序号 旅游区 单块地容积率 区域容积率 参考项目 ⑧ 低层为主，多层为辅 0.2 ~ 1.0 0.02 ~ 0.2 ⑤ 多层住区 1.0 ~ 2.0 0.8 ~ 1.5 弗莱明戈（如图） 大地库联排 0.8 ~ 1.0 万科悦府（如图） 低 ⑥ 层 0.05 ~ 0.8 住 区 小地库联排 0.7 ~ 0.8 龙湖东桥郡（如图） 地面车位联排 0.6 ~ 0.7 龙湖蓝湖西岸五组团（如图） 地面车位类独栋 0.4 ~ 0.6 龙湖悠山庭院（如图） 地面车位独栋 0.2 ~ 0.4 龙湖蓝湖西岸（如图） ⑦ 郊区商业商务中心 1.5 ~ 2.0 三、开发商为什么喜爱不平衡使用容积率 万科·悦府 置地·约克郡 万科渝园·朗润园 龙湖·源著 保利·江与海 爱加欧郡 对于容积率在1.0 ~ 4.0之间的大块土地，如在限高、密度上有条件，开发企业一般会根据市场需求寻找一种销售总货值最大的产品组合方式。 三
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