住宅项目全过程的造价管理浅析.pdfVIP

房地产开发项 目全过程的造价管理浅析 Prelim inaryAnalysisofOverallCostManagement—for RealEstateDevelopmentProject 口 张碧雯 (上海外高桥新币镇开发管理有限公司 200131) 【摘 要】随着国家宏观调控渐见成效，有远见的房产运营商也开始”洁身自好 ”，全力开展建设项 目的造价管理，其目的 就是通过全过程管理。控制项 目的成本和提高建设项 目的价值，为住户奉献价廉物美的商品住宅，达到住户和运营商 ”双赢tt0 【关键词】房地产开发 投资决策 造价管理 全过程控制 【中图分类号】TU723．3 ，文献标识码 B 【文章编号】1004—1001(2008)08—0741—02 本文着重对房地产开发项 目的全过程造价管理方面中，即 重点五：进行房地产项目财务评价 ，分析预测项 目财务效益 在投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶 与费用，计算财务评价指标，判别拟建项 目的财务可行性；在前 段、建设项目完工阶段等各阶段如何分别做好造价管理进行简 述各重点论述基础上，最后拟定房地产开发项 目可行性研究报 要的分析和探讨。 告，进行全面归纳与总结，择优提 出推荐方案 ，提出项目可行与 否的明确结论 ，供决策者决策。 1在投资决策阶段、可行性研究阶段的造价管理 2 在设计阶段的造价管理 要做好这一阶段 的造价管理，首先需组建一支优秀的造价 管理团队，这～阶段的造价管理团队，通常由决策者、市场营销 加强设计阶段的投资控制，确定合理的设计方案、减少在施 人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成 。利用团队的智 工阶段重大设计变更和方案变化的发生，对有效控制工程造价 慧，在投资决策阶段、可行性研究阶段，充分运用价值管理的思 将起到重要作用。据资料统计，影响项 目投资的最大阶段是设计 想和方法 ，精心编制项 目可行性研究报告，力求做到拟建工程项 阶段，影响项 目投资的可能性为 75％。设计阶段如能精打细算， 目价值最大化。 则节约投资的潜力要 比施工阶段大得多。所 以搞好设计阶段的 在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，可以围 工程造价控制是有效控制 投“资失控”的首要任务。具体方法可 绕以下侧重点展开分析 ： 以包括以下几项： 重点一：市场营销人员进行市场预测分析 ，包括市场现状调 (1)在设计招标评标过程中，做到技术和经济有机地结合， 查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争 优选设计方案，在设计招标评标阶段，不仅要对参与设计投标的 力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法 ，根据市场 设计方案的技术性指标进行分析评判 ，还要对参与投标的设计 现状调查、市场供求与需求预测，选择户型结构、房型 比等指标 ； 方案的经济性指标进行分析比较，在源头上确保设计方案的先 重点二：项 目工程师进行工程方案分析 ，重点运用价值管理 进性、经济型、合理性。 的方法，选择研究建造方案，例如：确定建筑结构型式、基础工程 (2)重视设计会审工作 ：在设计会审中，需要对初步设计的 方案等 ； 总图方案及单项设计方案进行经济性评价 ，建设方需组织各方 重点三：在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及 参与设计会审，利用价值管理的方法，经过技术经济指标的比较 项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，造价师估算项 与分析 ，提 出优