2012年长沙愿景梅溪湖地块市场调研.pdf

愿景梅溪湖地块市场调研及产品 初步定位报告 山水系钜作 报告体系 1 宏观环境 从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投 资环境。 2 土地特征分析 从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等 问题），论证土地所定位与适应的产品线。 通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 3 市场竞争分析 发展方向。 从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对 4 客户定位、产品建议 户型配比做初步判断。 山水系钜作 项目战略结论——宏观认知 规划——大长沙千万级人口，千万级版图，万亿级经济等造就未来巨无霸 大长沙；但大河西先导特区+梅溪湖+滨江新城等国际高度规划，决定了大长 沙的未来在大河西。 政策——“限、紧、缩”为本轮连环调控政策的主旋律，层层加码，历史 最严。但从近段一线城市利率打折，央行银行准备金持续下降等可以看出， 2012年政策“有松有紧、松弛有度”。2012年不会出现大起大落的现象。 市场——市场“量价齐跌”，房地产谷底徘徊，在公寓、大户型全军覆没 的情况之下，刚性需求引领市场回暖，成为2012年仅有的救命稻草。 竞争——周边竞争主要体现在户型、价格上的竞争。 山水系钜作 项目战略结论——自我认知 地段——地块现处城郊结合区域，但决定楼盘未来的核心因素为城市轨道交通， 项目周边地铁+梅溪湖强大配套，注定了项目未来是城市副中心，未来价值无限 大。  自身——项目80亩体量+3.5的住宅容积率+600亿梅溪湖，决定了本案高密度景 观核心价值。 客户——现项目离城市核心区域的距离较远，决定了项目的主力客户为刚需+少 量初级改善型客户及部分高层次客户。 山水系钜作 报告体系 1 宏观环境 从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投 资环境。 2 土地特征分析 从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等 问题），论证土地所定位与适应的产品线。 通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 3 市场竞争分析 发展方向 从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对 4 客户定位、产品建议 户型配比做初步判断。 山水系钜作 宏观环境：从政策、规划、土地市场、住宅市场分析。 1 政策环境