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九龙山财务分析报告 九龙山财务分析报告 班 级：0909711 姓 名：陆松新 指导老师：侯志才 东华理工大学经济与管理学院 目 录 3一、公司背景 3（一）、公司简介 3（二）、行业背景 3二、战略分析 （一）、房地产行业特征分析 4 （二）、房地产竞争分析 5 6四、财务分析 错误！未定义书签。（一）偿债能力分析 7 1、短期偿债能力分析： 8 2、长期偿债能力分析： 9 3、结论： 10 （二）盈利能力分析 11 1、生产经营业务盈利能力分析： 12 2、资产盈利能力分析 14 3、所有者投资盈利能力分析 15 （三）营运能力分析 16 1、应收账款周转率分析 18 2、存货周转率分析 19 3、总资产周转率分析 20 4、流动资产周转率分析 21 5、固定资产周转率分析 22 （四）现金流量分析 22 1、每股现金流量分析 23 2、资产的现金流量回报分析和经营活动现金流量增长率分析 23 （五）应收账款、坏账准备异常分析 25 五、总体结论 26 一、公司背景 （一）、公司简介 上海九龙山股份有限公司创始人李勤夫先生自1983年涉足服装制造与销售，1988年开始从事外贸服装的加工制造，1990年与日本松冈株式会社携手合作一起开发国内、国际服装、和印刷市场，1998年共同发起组建了上海茉织华股份有限公司，并于1999年1月在上海证券交易所挂牌上市，2001年A股增发，2002年上海茉织华与政府签约共同开发九龙山，2005年九龙山总体规划经政府批准，首期开发103.12平方公里。2006年公司更名为上海九龙山股份有限公司。公司现以地产、印刷、造纸、国际贸易为主营业务。九龙山庄园位于杭州湾国家一级口岸乍浦港，距上海，苏州，杭州均一小时路程。利用山，海，岛为一体的优美环境，将高尔夫，游艇俱乐部，马球，威斯汀酒店，商业街等融为一体，我们在迪斯尼和环球影城的基础上出发，将在龙的传说的基础上建造一个世人所未见的公园，这将被来自不同世界不同文化的人理解并着迷，我们相信这个龙的王国将作为一个真正的“世界奇迹”吸引亿万游客，成为世界顶尖的度假胜地，服务于长三角乃至全世界。 （二）、行业背景 　 一个社会的经济发展过程就是社会分工不断细化的过程；同样，一个行业的发展也是伴随着各个生产环节的不断细分。房地产代理行业就是在房地产业发展过程中分化出来的重要分支行业。房地产业通常可以分为三级市场：土地市场、商品房市场、二手房市场；商品房市场又分为：前期开发、施工、销售、售后服务四个环节。其中的销售工作就是由房地产代理公司完成。 　　国内早在90年代初就出现了房地产代理公司，在内外销房分开时代，这些代理公司就取得了骄人的业绩。但当时的代理公司职能非常单一，只是从事简单的代理销售工作，随着后来房产地产行业的降温，代理公司也开始消失。 　　90年代末，房地产行业开始复苏，其中凝聚着代理公司的功劳，也推动了代理公司的进一步发展。代理行业的重新崛起是依靠对过去存量房的销售，这些在开发企业手里长期积压的产品经过代理公司的重新包装推出后取得很好的市场反应，也积累了大量的潜在客户，为后来全行业的发展提供了空间。 　　进入2000年以后，房地产行业进入了高速发展时期，房地产业也成为很多地方的支柱产业，这与代理公司的大力推动是分不开的，代理公司通过大量的广告宣传和强大销售团队的努力，使社会认识和接受房地产行业及其产品。反之，代理公司又将消费者的需求信息反馈给开发企业，将服务范围扩大到规划设计阶段，促进了产品的升级，形成了全行业的良性互动。 纵观整个房地产行业的发展过程，在各个阶段都有代理公司的贡献，可以毫不夸张的说国内房地产行业是由代理公司培养和推动起来的。目前，各个代理公司的服务内容都发生了巨大的变化，服务内容由简单的包装销售，扩展到前期策划，规划设计建议以及后期的售后服务。随着代理公司实力的不断增强，与开发企业间的合作模式也由简单的代理销售模式变化到包销、参建等更深入的模式。合作模式的转变也给代理公司提供了更大的利润空间，代理公司的利润率由纯代理模式下8-10%左右提高到包销模式下20%左右，如果参建，其利润还可以进一步提升。而利润的提高又为代理公司的进一步发展壮大提供了可能。 　　当前，整个代理行业已经发展得相当成熟，各个代理公司都组织了强大的团队为开发企业提供服务。作为一个提供脑力服务的行业，代理公司的核心团队可以分为市场部、企划部和销售部。 　　房地产业进入高速发展时期以后，市场情况瞬息万变，由于开发企业更关注项目的技术经济指标，往往不能准确的预期市场，导致销售不畅或者利润降低。代理公司市场部将提供可行性调研分析、市场细分测算、目标市场选择、市场定位测评等诸多内容的服务，整合调研资源，进行系统的研究分析，从而确立项目