非常完整的住宅项目定价方法(含案例说明).doc

“hhyy”项目组 PAGE 16 [hhyy]项目组 价 格 策 略 【hhyy】多层项目 一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 三、竞争楼盘态势 1、金山板块及其他同类物业竞争对比表 项目名称 规划 总规模 面积范围 主力面积 平均价格 交房时间 工程进度 卖点 抗性 金山碧水 三期B区 17—7F 31万M2 78256 106--128 1833 2004年底 主体三层 社区规模大配套齐价格低 位置较偏 香江明珠 二 期 16—7F 186亩 86—280 160--280 2700 2004-01 封顶 紧临南江滨公园，户型独特 紧挨大桥噪音较大 金山明珠 15—7F 4—9F 65亩 110—244 125--158 2400 2003-12-31 单体落成 户型新颖，景观绿化精致。 南向朝金山大道。 金山明星 6-7F,4-7.5F 3-9F,5-11F 71亩 68—268 90--127 1985 电梯：2077 2004-05 外墙装修 户型多样价格相对较低 建筑密度大，配套少 北京金山 5—15F 5—11F 57亩 55—240 120--130 2500 2004年底 桩基完成 楼间距大空中花园面积大，3米层高 价格人相对较高 金山佳园 9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底 地面二层 设观景电梯，入户空中花园。 项目地形狭长且沿街分布 百合苑 3--12F 126--300 149--158 2300 2004-05 外墙装修 得房率高物业费按多层价格收 户型单一交付时间长 武夷明珠 14—7F 4幢电梯房 7..9万M2 90—200 1968起 2004年底 打桩 紧临南江滨公园 滨江丽景 C区 5—9F 12—7F 348亩 62--216 97125 2100 2003-08 主体三层 规模大，交通便捷临江看景 周边交通状况杂乱卫生状况差 康 城 7—7F 104亩 87—210 87--120 1960 2004-03 部分封顶 价格相对较低 位置偏交通不偏周边环境杂乱 幸福城 5—12F 9—7F 7.1万M2 60—180 107--139 2000 2003年底 部分封顶 靠近森林公园价格适中 北峰是垃圾处理场区域形象不好 福光远东花园 5—7F 3万M2 38--150 101--106 1750 2003-09 已交房 价格低 绿化、配套简单 相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。 相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 2．主要竞争对手价格特征 金山碧水三期 金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价10