长沙房地产市场年报上.pptVIP

政策回顾 经济政策 ·中国经济2013年的扩张主要源自房地产和基础设施建设，本年度国家经济政策对房地产的调控主要集中在货币政策的收紧方面。 ·为确保房地产宏观调控成果，从今年第3季度起，中国央行开始频繁使用逆回购工具向市场注入流动性，以避免进一步下调法定存款准备金率。 信贷环境收紧，购房成本提高 2013年中央经济工作会议 保持住房贷款利率区间，放开金融机构贷款管制 严格差别化信贷，推进财税改革 近年调控政策回顾（长沙） 政策回顾 调控 政策 2010 开始收紧 2013 2012 2011 严厉调控 对长沙房地产市场的影响 政策内容 细则 对长沙楼市影响 3月1日公积金新政 1、公积金缴存满12个月方可申请贷款。 2、首套房120平米以上二套房贷不予发放，120平方米(含)以下住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。 该两个政策在时间以及面积上再次限制公积金使用范围，抑制投资性需求，增加了公积金使用的公平性。 3月31日长沙新“国五条”细则落地 长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。 整体细则偏温和，且由于之前并没有严格执行此前的90/70政策，导致市场上可供应的90平方米（含）以下中小户型的新房偏少因此，本次限购，对楼市调控的效果并不明显。 11月25日长沙市政府“长五条”出台 抑制不合理住房需求，对在本市主城区购买第二套新建商品住房的，进一步提高第二套住房贷款的首付比例等。 对购房者心理影响较大，特别是二套房购买者的脚步可能放缓，并波及首套房置业者，短期内楼市可能迎来“阵痛期”。 11月27日央行出台住房差别化信贷 1、继续执行最低首付款比例30%的规定。 2、首套房在90㎡（不含）以上的家庭，最低首付比例提高至65%。 3、继续暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 此次差别化信贷政策，限大不限小，虽然提高了二套房最低首付比例（指首套房在90平方米以上，再购的二套房），但是提高的比例不大，对二套房贷款影响不大。 年初，国五条出台，对整个长沙楼市并无明显影响，供应加大，成交同比大幅上涨。年中，调控政策软化期，楼市市场化明显，成交保持上涨态势；年末，调控政策加码，作用不大。总体来说，今年长沙的房地产政策延续着近几年的严格把控形式，因地制宜的调控政策，使长沙价格上涨尚在可控范围内。同时，随着长五条及十八届三中全会的方向性影响，房地产调控领域的行政手段干预将会逐步弱化，更多的是通过市场来调节。 调控政策对楼市供求的影响 量价走势 调控初期，金九银十，楼市表现活跃 政策收紧，供求明显下滑 去行政化，市场调节期，楼市表现稳定 从10年国家开始严格调控开始，楼市受政策影响并不大，10年虽然政策偏紧，楼市在传统的金九银十依然出现活跃态势。随着后续调控力度的加码，楼市热度降低，供求明显下滑。今年，政策宏观经济等持续向好，长沙楼市成交见好。 受国家调控政策影响，长沙商品房市场，90㎡以下的刚需户型成交在10年出现高峰期之后，成交占比，保持平稳状态。 成交高峰期 重点解读——十八届三中全会 会议全文虽未明确提及房地产领域，但是有几处内容间接影响房地产未来的政策方向。第一，去行政化，市场的作用被提高；第二，城乡发展一体化提法值得关注；第三，农村土地流转被提及；第四，财税政策改革，或将影响房地产后市发展。 政策研究/总结 1、政府“有形之手”调控作用将一定程度弱化，差别化调控手段增多。 2、市场将增大最基本的配置资源的基础作用！ 3、房产税将继续执行“先试点，再由点到线，最后由线到面”方针，2014年将 继续处于试点过程。 长沙土地市场 PART 3 长沙土地市场/年度供应 受二级市场影响，2013年土地整体市场出让创历史新高，六区土地出让面积突破1000万㎡，环比上涨40.49%。 受二级市场热销影响，2013年土地整体市场出让量上升，2013年长沙市内六区土地累积出让240宗，出让土地面积1138万㎡，出让土地面积环比2012年上升40.49%，市场出现好转。 经营性土地出让方面，2013年累计出让土地154宗，出让土地面积787万㎡，占到总出让量的69%，环比2012年增加40.15%。 2010-2013年长沙内六区土地供应 全部土地 经营性土地 长沙土地市场/年度成交 土地市场成交上涨，经营性土地成交环比增加36.59%，有利于后市供需平衡 2013年长沙市内六区累积成交土地209宗，成交土地面积1007万㎡，环比2012年增加30.93%。 经营性土地出让方面，2013年累计成交土地130宗，成交土地面积703万㎡，占到总成交量的70%，成交土地面积环比2012年增加36.59%。 201