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土地增值税清算 第一部分：清算基本概念 第二部分：收入的确认 第三部分：扣除项目 第四部分：税款的计算 土地增值税清算 第五部分：税收优惠 第六部分：核定征收管理 第七部分：清算退税评估管理 第八部分：与清算相关的税收文件 第一部分土地增值税清算相关概念 （一）土地增值税管理基本程序 1、对土地增值税管理一律实行先预缴、后清算的办法。 房地产开发企业在取得房地产销售（预售）收入后，按其销售（预售）收入依照规定的预征率先预缴土地增值税，待房地产开发项目符合土地增值税清算条件后，再按照规定的程序进行土地增值税清算，经主管税务机关审核后结清税款。 第一部分土地增值税清算相关概念 2、预征率 根据湘地税发[2010]25号文件规定，从2010年7月1日起，我省预征率调整为： （1）普通标准住宅1.5%； （2）非普通标准住宅（含车库等）2%； （3）别墅、写字楼、营业用房等3%； 第一部分土地增值税清算相关概念 （4）单纯转让土地使用权5%； （5）对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。 第一部分土地增值税清算相关概念 （二）：土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（91号文《规程》） 第一部分土地增值税清算相关概念 (二）土地增值税清算有两种情况： 一是应进行清算的情况， 二是主管税务机关要求清算的情况。 187号文件和91号文对此都作出了明确规定： 第一部分土地增值税清算相关概念 1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 第一部分土地增值税清算相关概念 2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税税款清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况 第一部分土地增值税清算相关概念 （四）、清算单位的确认 1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（《土地增值税实施细则》） 第一部分土地增值税清算相关概念 2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发【2006】187号） 第一部分土地增值税清算相关概念 3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（国税发【2009】91号） 第一部分土地增值税清算相关概念 政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls 第一部分土地增值税清算相关概念 （五）清算资料的报送 　凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。(湘地税发[2010]25号) 第一部分土地增值税清算相关概念 1、土地增值税清算表及其附表； 　　2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况； 　　 第一部分土地增值税清算相关概念 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； 　　4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 第一部分土地增值税清算相关概念 （六）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 第一部分土地增值税清算相关概念 七）不进行清