房地产投资分析（静态）from+中原.ppt

投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数,主要用来评价项目的获利水平。 投资利润率= 利润总额÷项目总投资× 100% 按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。 第三部分 投资分析的主要内容 三、财务评价指标 资本金利润率 是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。 资本金利润率=利润总额÷资本金×100% 　资本金净利润率 资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100% 这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了投资者自己的出资所带来的净利润。 第三部分 投资分析的主要内容 三、财务评价指标 静态投资回收期（　） 指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 第三部分 投资分析的主要内容 三、财务评价指标 财务内部收益率（IRR） 指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 式中：CI－现金流入量；CO－现金流出量 －项目在第t年的净现金流量 t = 0－项目开始进行的时间点 n－计算期，项目的开发或经营周期 第三部分 投资分析的主要内容 三、财务评价指标 是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。 第三部分 投资分析的主要内容 四、不确定性分析 * * * * * * * * * 房地产投资分析 第一部分 房地产投资 第二部分 房地产投资分析 第三部分 投资分析的主要内容 第四部分 投资分析案例 房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。 第一部分 房地产投资 房地产投资概念 投资用量大 投资合作性强 投资回收期长 投资风险大 投资回报率高 房地产投资特征 第一部分 房地产投资 房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。 投资分析概念 第二部分 房地产投资分析 房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。 因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。 投资分析的目的 第二部分 房地产投资分析 投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。 投资分析的方法 第二部分 房地产投资分析 投资分析的主要内容 一、总投资估算 二、收益估算 三、财务评价指标 四、不确定性分析 第三部分 投资分析的主要内容 一、总投资估算 第三部分 投资分析的主要内容 总投资估算表 1.1 土地费用 土地取得成本（项目转让费） 地价款 土地开发成本（拆迁安置补偿费） 第三部分 投资分析的主要内容 一、总投资估算 项目转让费 为取得项目所支付的费用 地价款（楼面毛地价） 指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 依据项目的用地性质及项目所在地的级别而定。 第三部分 投资分析的主要内容 一、总投资估算 拆迁安置补偿费 指新征土地应支付的安置费、土地 补偿费、土地附属物补偿费及坟场、 养殖场等的拆迁安置费；旧城市开 发应支付的拆迁安置费等。 第三部分 投资分析的主要内容 一、总投资估算 1.2 前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、 可行性研究、水文地质勘测以及 “三通 一平” 等土地开发工程费支出。 1.3 基础设施建设费 是指建筑物2米以外和项目用地规划红 线以内的各种管线和道路工程，其费 用包括供水、供电、供气、排 污、绿 化、道路、路灯、环卫设施等建设费 用，以及各项设施与市政设施干线、 干管、干道的接口费用。 第三部分