重庆房地产市场研究分析暨新家坡城定位营销方案中.ppt

访谈背景： 1、公司名称：棋盘格文化传播有限公司 2、访谈人：穆洋 3、职位：总经理（创始人） 4、公司成立年限：2年 5、公司经营内容：策划、创意、拍摄、制作影视广告、企业专题、形象宣传、频道包装的专业运营机构。 6、公司地址：袁家岗中新城上城公寓 商务需求： 1、选址需求:有轨道交通、交通要发达，主要是公司长期加班 2、配套需求：吃饭方便 3、办公要求:能够自然通风采光，办公氛围需要一个轻松的感觉，不希望在电梯拥挤的地方 4、置业打算：目前在大坪龙湖时代天街已经购买一个80㎡的空中商铺，主要是投资考虑，也有可能未来公司搬过去。 项目认知： 1、对黄花园片区不够熟悉，认为渝中区都是一些大型企业或金融机构入驻的地方，不应该是小型企业办公的地方； 2、不清楚黄花园片区有文化创意产业园区，不清楚有相关政策，认为政策会具备有吸引力； 3、如果要大家搬过去，项目需有一个自然宽松、生态办公场地，能突出个性的办公间，但总价要控制在100万左右。 4、广告行业目前圈子较小，很容易被引导，如果有行业领头羊牵头，且有政策支持，应该大家会考虑到黄花园。 住宅客户 办公客户 客户访谈——办公 访谈背景： 1、公司名称：重庆智途商务信息咨询公司 2、访谈人：王娟、刘丹 3、职位：总经理（公司创始人之一） 4、公司成立年限：3年 5、公司经营内容：市场咨询、行业市场研究 6、公司地址：沙坪坝金沙国际公寓 商务需求： 1、选址需求:江北或沙坪坝的公寓 2、配套需求：交通、生活方便，大家能够很快能找到，入户大堂最好气派一点 3、办公要求:200㎡以内的公寓，办公成本不能太高，物管费尽量在10元以内，租金能够承受30-50元/㎡；一般不会考虑写字楼，因为写字楼租金太高了。 4、置业打算：根据公司的发展规模，近期没有投资打算，未来看公司的发展情况。 项目认知： 1、对重庆不太熟悉，平时也没太多关注房地产 2、假设有一个性价比较高的地方，环境又很不错的地方，还是愿意考虑购买。 3、黄花园片区就知道那里太堵车了，并不知道那里有个创意园，如果，园区政策好会考虑去那里办公。 住宅客户 办公客户 客户访谈——办公 丰富产品线组合的都市综合体，面向不同客户实现快速去化。SOHO——宜商宜居，为创意型中小企业量身定制公寓式住宅（少量）——面向细分市场，强势嫁接教育资源创意loft商业——为商务人士商务接待、社交和生活享受量身配套 新加坡城 ——重庆首席生态创意SOHO园 集绿色生态SOHO办公、创意LOFT街区商业、酒店式公寓、酒店于一体的都市地标综合体 产品定位 项目整体定位 办公产品深化（SOHO) 酒店式公寓 商业产品深化（创意LOFT街区） 案例借鉴 将在新加坡倡导的绿色建筑理念融入项目规划，倡导健康、安全、环保、自由的SOHO空间 CDL——新加坡绿色建筑龙头企业 按照自己的兴趣和爱好去自由的选择工作，反映在所选择的工作是否有着极大的发展空间。SOHO，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。 SOHO 能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的创意工作者首选办公场地。 SOHO SOHO的特点 可以作为小型办公场地、酒店甚至“空中商铺” 过渡性住房，租客居住 看重后期升值潜力，总价低 区域在售类型未来供应少 拥有创新空间、独特的外立面和较好的硬件配套 产品体量 业态 楼栋数 楼高 体量 标准层面积 基本单元面积 层高 销售方式 SOHO 2栋（在规范允许范围可增加10层左右的建筑连接，增强建筑的灵动感和地标性） 小于171米 78000㎡ 1300㎡左右 50-60㎡ 可自由组合50—半层、整层灵活组合 5.1米 整层半层优先认购， 其余散售 纬立行建议：SOHO 产品要尽可能在产品上做足附加值，例如：5.1米层高和更多的赠送空间（露台、阳台等灰空间赠送），必须要变更土地性质（由住宅变为商业），才有可能实现。 用地性质流程 常规流程，需要时间半年以上，开发商需要支出的费用，政府关系疏通，聘请具有调规资质的公司，出据规划图； 捷径：市政府领导公关，开发公司上层领导出面，直接与主管土地方面的副市长对话，通过邀约副市长及其下面部门负责人，进行圆桌会谈，会上形成市领导同意土地性质变更的会议纪要，会议纪要下发区级管理单位，然后进行常规的申报流程，需要时间3个月左右。 户型创新设计 ——5.1米跃层，套内高得房率，空间灵动多变，满足办公人群的不同需求！ SOHO办公平面示意图 弹性办公空间 以全开放式的楼层格局，加上充足的室内采光，形成一个弹性办公的环境。 生态办公空间 以全开放式的楼层格局，形成生态、互动、全新的办公模式，实现节能环保的目的，使员工能感到舒适与便