武汉汉江财富硚口区取地策略研究方案.pptVIP

工农地块开发经济效益 成本 金额（万元） 单位成本 （元/㎡） 成本总计（含税） 47719 7101 收入 金额（万元） 单位收入 （元/㎡） 建筑面积总收入 84115.2 12517 税后利润 36396.2万元 税后单方利润 5416元/平米 测算基础：自由资金为零，启动资金3个亿全部由贷款取得 工农路地块开发进度安排 2013.12月前，进场施工，完成环评，发改委立项，取得一书一证 2014.1-2月开始蓄客 2014.6月住宅开盘 2014.10月商业暗卖 2014.12月住宅销售60% 商业去化20% 2015.5月商业开盘，住宅持续去化 2014.12月住宅、住宅销售95%以上，商业去化90%以上 2013.12月 2015.12月 工农路地块合作模式建议——模式一 合作模式一：净地买断，建设外包给华尔瑞 工农路地块合作模式建议——模式一利润计算 成本明细 金额（万元） 单位成本 （元/㎡） 开发间接费： 工程管理费 41 财务费用 （按照前期贷款一个亿，贷期1.5年） 1800 不可预见费 526 期间费用： 管理费用 316 销售、招商费用 421 税金 9321 买断费支出 45000 成本合计 57425 8545.4 总销售收入 84115.2 12517 税后利润 26690.2 3971.6 说明：此种情况下，项目需要贷款的资金视为2013年需支付给华尔瑞的1个亿 工农路地块合作模式建议——模式二 合作模式二：联合开发，共享利润 成本明细 金额（万元） 单位成本 （元/㎡） 土地成本 18000 后期办证费用及不可预见费 1260 前期准备费 1008 建安工程费（含基础设施） 10526 开发间接费： 工程管理费 41 不可预见费 526 期间费用： 管理费用 316 销售、招商费用 421 合计（不含税） 32098 税金 9321 总计（含税） 41419 6164 总收入 84115.2 12517 分成后利润 25619.52 3812 财务费用 （借款2个亿，年利12%，借期1.75年） 4200 净利润 21419.52 3187 * 工农路地块合作模式建议——模式二 * 区域取地合作风险提示 工农路地块有拆迁，华尔瑞必须承诺拆迁成本区间或者地价成本区间； 拆迁是否顺利，华尔瑞须明确拆迁完毕的时间前提； 一级开发转二级开发是否能顺利； * 区域取地合作建议——两块地捆绑合作 捆绑合作优势： 两块地一起谈，可以获得价格优势 由于地块现实条件不同（工农路地块有拆迁），入市时间有先 后，利于实现资金的流动及周转； 有利于资金的利用，减少总投入 地块捆绑，假设建筑承包给华尔瑞，有利于议价，并发挥华尔 瑞的整体优势。 THANKS FOR YOUR TIME! * 区域认知 项目名称 可售面积 预计开盘时间 中森华项目 345万方 2014-2015年 名流项目 240万方（含还建） 新居城项目 69万方 琴断口项目 29万方 广电项目 53.4万方 区域正处于从东向西进行产业升级和旧城改造的阶段，未来居住及商业发展重心将西移，区域商业将迎来快速发展的机会。 片区发展趋势：随着工业园区不断成熟，房地产开发量逐年增大，未来区域房地产开发量将超过750万㎡，规划至2020年人口将达到30万人。 地块发展机会：“短、平、快” 片区未来（3—5年内）供应趋势及发展趋势 取地必要性启示 较高的价格实现基础 较广的客户层面 较快的销售速度 短平快的开发模式能有效规避风险 * 探讨企业在意向地区开发目标的实现度 进入策略 意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现 地块发展策略 意向板块（西汉口片区）土地市场状况 区域取地可行性分析 区域取地必要性分析 如何进入意向地区？ 战略层面 策略层面 执行层面 地价分析与合作模式建议（静态投资测算） 区域楼市现状与规划（内部雄起动因） 近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇） 意向地块分析（内部质素） 武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析） * *