北京祥云岛项目总案.ppt

一、 推售计划 阶段性推货依据 1、项目的工程进度确定；2、取得销许的进度确定；3、整体开发现金流的需求确定；4、开盘前认筹客户选定的意向房源确定；5、满足不同客户群的需求确定；6、市场竞争对手的产品线和货量确定；7、市场销售态势确定；8、第二批的推货量确定，将根据第一批产品的 去化情况而制定最终产品量。 因分析条件不足，暂定推货计划如下，根据实际情况酌情调整—— 首开区产品主要为100平米小型别墅与500平米海景别墅。考虑到本案为祥云岛项目全部地块的首开部分，需要以高品质、高性价比产品打响市场头一炮，以迅雷不及掩耳之势迅速占领市场，在最短时间内消化首开区产品。本案首开区计划于本年度7月中旬开盘销售，目前规划首开区产品货量约1000套，货值十亿元（因产品单套面积不同，货量会有所减少，但总货值保持不变）。销售周期接近六个月，其中销售旺季两个月。 时间段 蓄客量 转化量 去化货量 销售货值 7月18日开盘前 2000组 200组 7月18日开盘 200套 2亿 9月11日开盘前 2500组 300组 9月11日开盘 300套 3亿 10月16日开盘前 3000组 300组 10月16日开盘 300套 3亿 12月11日开盘前 2500组 200组 12月11日开盘 200套 2亿 本年度分为7月18日、9月8日、10月18日、12月8日四次开盘。1000套产品分四批释放。每次分别释放200套、300套、300套和200套。7月18日为计划开盘日，9月份为每年传统的销售旺季，所以我们选择9月11日进行二批开盘，并且释放的货量也较前一次增加100套，且9月11日距离首次开盘日也积累了近50天的蓄客期；10月份也是每年的销售黄金时期，但国庆期间，客户往往会选择外出旅游或是从事其他休闲活动，所以我们将此次开盘选择于10月16日进行，释放货量与9月开盘相同；在完成前三次开盘后，我们将最后一次开盘相对拉长一些时间，因为11月与12月，北方已进入冬季，气候变冷，客户量会骤减，所以我们利用相对长一些的蓄客时间来进行报广与活动的作用积累客户，尽可能保证在本年度最后一次开盘时去化首发区的剩余产品。 二、首开区价格策略 本案首开区产品的销售具有蓄客时间短，销售任务重的明显特点，所以为了保证充足的蓄客量与客户转化量，我们计划采取低开高走的价格策略。产品面世之初主打超高性价比的销售策略。根据本年度十亿元的销售任务推算，全部产品出街总货值要保证在十一亿元，这样在各种促销手段实施后才能保证十亿元折实价格的实现。 开盘日期 配货量 配货特点 出街价格 7月18日 200套 80%小面积别墅（综合评价居后），20%海景别墅（综合评价居前） 9000元/㎡ 10500元/㎡ 9月11日 300套 80%小面积别墅（综合评价居中），20%海景别墅（综合评价居后） 9500元/㎡； 12000元/㎡ 10月16日 300套 90%小面积别墅（综合评价居前），10%海景别墅（综合评价居前） 10000元/㎡；13000元/㎡ 12月11日 200套 90%小面积别墅（综合评价居前），10%海景别墅（综合评价居中） 11500元/㎡；13500元/㎡ 三、促销策略 低开高走，小步快跑； 多级折扣 + 付款方式优惠； 限时，一口价； 限量，低首付(两成或三成) 打造高性价比的、低门槛的原始股产品的手段。 1、开盘价格的制定—— 成本计算法+对比法初步定价 以不导致项目低价低质为原则； 以合理利润为导向； 以市场上主流消费群的购买力和竞争对手的定价为参照； 以开发进度、现场变化为快速提升价格的手段； 结合推货量与销售目标； 2、价格推广方式——所有同类同面积产品没有价差，一口价！ 3、价格优惠——根据推售时机，在开盘推出 “团购价”内销！向具有高收入者的企业和集团发起团购优惠政策，如开发区、事业机关单位、政府部门。 4、低门槛——低首付，部分两成，最高三成。 产品搭配货包+购房套餐 产品搭配货包： 如：购买无敌海景别墅的客户如再购买小独栋可以享受特别的优惠价格。 购房套餐： 如：指定时间内购房就赠送项目运营设施的会籍（高尔夫、游艇、海洋巨蛋） 认购卡 认购期为意向客户办理以项目名称命名的认购卡； 认购期间办卡的，存两万元送一万元的优惠； 凭卡可以享受预留意向单位的权利； 预售证下来后，如选择购房的可直接转为三万定金； 五、案名建议 项目案名 国泰·14海里—— 以本岛海岸线长度命名，突出海岛特点 国泰·白金海岸（阳光海滩、白沙滩）—— 突出优势自然资源，易于记忆 北纬39°岛—— 以地理纬度命名，个性较强 格朗日岛—— 较有内涵（源于拉格朗日点，即宇宙中地球引力与太阳引力无作用点，暗示一种非