第二章：房地产市场及其运行规律.pptVIP

A E D C B 长期平均空置率水平 上升 下降 供给增长率=需求增长率 需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升 需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降 供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有所下降 需求继续上升，开始新的建设，但需求增长不供给快，空置率仍下降，租金增长率上升 需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑 供给（竣工）增长率超过需要，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升 （五）房地产市场的投资周期 　　1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 　　2、随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，当P﹤重置成本时，有资本投入存量房地产。 　　3、当自然周期到达其峰值并进入第三阶段时，空置率低于平衡点水平，投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目 （六）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 经济管理学院 第二章 房地产市场及其运行规律 房地产市场概述 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预 学习目的与要求 掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描述房地产市场状况的指标。 熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。 了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场是指为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 房地产市场由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产市场需求、交易组织机构等要素构成。 二、房地产市场的运行环境 房地产业运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等 经济环境 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境 与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境 技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等 资源环境 土地、能源、生态等自然资源条件 国际环境 国际资本流动和经济的全球化 三、房地产市场的影响因素 影响房地产市场发展的社会经济因素 影响房地产市场转变的社会经济力量 三、房地产市场的影响因素 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 　　1、社会因素：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素 　　2、经济因素：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 　　3、政策因素：房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 　　1、金融业的发展 　　2、信息、通讯技术水平的提高 　　3、生产方式和工作方式 　　4、人文环境的变化 　　5、自然环境的变化 　　6、政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者 　　1、土地所有者或当前的使用者 　　2、开发商 　　3、政府及政府机构 　　4、金融机构 　　5、建筑承包商 　　6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师 　　7、消费者或买家 　第二节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构　　房地产市场结构包括： 　 总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。 结构关系 含义 总量结构 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间按的总量差距 区域结构 分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异 产品结构 从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度 供求结构 针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别攻击档次和需求水平之间是否出于错位的状态 投资结构 根据投资