东丽项目的商业定位建议.ppt

宝能东丽项目商业定位建议;目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心???布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路 ;天津城市商业分布格局;主要商业销售状况;主要商业租金状况; 从天津现有各大商业的业态组合比例来看，零售购物占据较大的比重，尤其是一些从百货向购物中心转型的商业，相比而言休闲及娱乐方面十分缺乏。 ? 可以看出，新入市的购物中心在业态组合上均在娱乐/休闲业态上提高了比重 ，这也是大型商业体未来在业态组合上的整体趋势表现。 ? 总的来看，天津的商业仍处于以满足购物为主要经营目的，对家庭的休闲、娱乐、餐饮在购物中心中带动的消费潜力还有待发挥。;天津的商业格局目前已经呈现出明显的由单一的核心商圈向区域型商圈发展的态势，随着区域商圈的不断成熟，消费者的购物习惯将发生改变，消费重心不再单一化，而是呈现多中心发展。 - 从城市租金的走势来看，成熟的商圈租金较为平稳，新兴商圈由于受到区域发展、消费人群等方面的成熟度不高的影响，预计租金起点会相对较低，增长速度相对较慢。 - 从业态结构来看，未来的商业将更将注重休闲、餐饮类业态比例的提升，并且业态的细分（如突破常规业态，增加体验式亮点）也是各项目尤其是城市边缘型商业需要充分考虑的。;目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心分布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路 ;天津整体区域商业分布情况;? 区域型商业的形式正处于由街铺向区域型购物中心升级的进程中。 ? 目前的区域型购物中心基本依托于项目周边具有相当规模的居住片区或卫星城开发计划而建。 ? 区域市场的购物中心通常体量控制在10万平米左右，且通常会配备以超市或百货作为其主力店，且配备较大比例的餐饮业态，其功能定位均以周边辐射家庭型消费为主，档次上主要走中端路线。 ? 随着城市核心土地的供应有限以及人们的消费习惯逐步被商业格局所引导，越来越多的商业地产商开始在区域型商业上大做文章且推出可以复制的产品，如凯德的嘉茂等产品的出现。;天津市商业市场结论;目 录 一、天津商业分布情况综述 二、区域商业中心分布情况 三、天津城市综合体分布情况 四、区域竞争环境分析 五、项目定位环境分析 六、项目商业部分定位 七、东丽项目可售商业产品建议 八、商业部分经济效益测算 九、商业部分销售策略原则及推售思路 ;根据项目特点，项目辐射范围定为三个商圈，第一辐射商圈为核心商圈，半径3km，覆盖项目用地周边； 第二辐射商圈半径10km，覆盖空港及周边；第三辐射商圈半径25km，覆盖空港、东丽、津南的一部分及市内。;;;万达广场位于天津核心区域—河东区，河东区位于天津一轴两带上，其区域价值不可限量； 项目傲踞河东区津滨大道的核心地带，无缝连接城市中心与滨海新区。;1080米步行街，万达广场的灵魂与纽带 每层的景观主题各不相同，如一层为欧式风格，二层现代简约风格 沿局部布置园林小品，可谓移步易景 休憩场所与内部景观及园林小品紧密结合;四、业态定位;同楼层主力店万千百货 时尚女装 时尚男装 精美配饰 化妆品 珠宝及手表 精包鞋类 流行快线 甜点咖啡 ;2、业态布局;3F：食尚港湾;根据项目特点，项目辐射范围定为三个商圈，第一辐射商圈为核心商圈，半径3km，覆盖项目用地周边； 第二辐射商圈半径10km，覆盖空港及周边；第三辐射商圈半径25km，覆盖空港、东丽、津南的一部分及市内。;仁恒海河广场;一、项目概况;二、建筑规划;2、交通动线 ;四、业态定位;仁恒乐天百货地下三层，地上五层： 负三层为停车场； 负二层为Premium食品馆、时尚潮流馆和IT World； 负一层为少女装、牛仔休闲、优衣库和时尚饰品； 一层坐拥同步国际流行趋势的国际名品、化妆品、鞋品和名表馆； 二层为精品女装、内衣、珠宝、时尚杂品、箱包、时尚手表和名品太阳镜； 三层为高级淑女装、女性配饰、儿童用品和杂货； 四层为高级绅士装、高尔夫和休闲、家庭生活主题以及特卖场、文化会所； 星星国际影城位于五层。 ;;五、经营模式及商业坪效;六、项目评价;七、项目借鉴点;根据项目特点，项目辐射范围定为三个商圈，第一辐射商圈为核心商圈，半径3km，覆盖项目用地周边； 第二辐射商圈半径10km，覆盖空港及周边；第三辐射商圈半径25km，覆盖空港、东丽、津南的一部分及市内。;;;天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项