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物业管理企业的设立组织机构 掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。 ★ 物业管理企业的设立程序 根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。 工商注册登记与申请资质 工商注册登记（步骤） 申请资质（资料） （领取营业执照之日起30天内） 企业名称的预先审核 营业执照 公司地址 注册资本 验资证明 股东人数和法定代表人 企业法定代表人的身份证明 公司人员 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 公司章程 企业章程 验资证明 验资证明 审批文件 营业执照 公司成立 物业管理企业资质等级比较 资质 等级 注册资本(万元) 从事物业管类型（种类） 管理各类物业的房屋建筑面积相应计算基数 企业管理制度和标准；企业信用档案系统 企业经营业绩要求 专业管理人员(人数) 相关专业类的专职管理和技术人员 中级以上职称管理 人员 对财务、工程人员持有中级职称要求 一级资质 ≥500 ≥2 多层住宅 200万m2 有要求 优良业绩 ≥30 ≥20 有 高层住宅 100万m2 独立式住宅(别墅) 15万m2 办公楼、工业厂房及其他物业 50万m2 二级资质 ≥300 ≥2 多层住宅 100万m2 有要求 良好业绩 ≥20 ≥10 有 高层住宅 50万m2 独立式住宅(别墅) 8万m2 办公楼、工业厂房及其他物业 20万m2 三级资质 ≥50 ≥1 无要求 有要求 无要求 ≥10 ≥5 有 ★ 物业管理企业的组织机构及其职能 物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。 一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容： (一)总经理室 总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。 (二)人力资源部 人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。 (三)行政管理部 行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。 (四)财务部 财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。 (五)品质管理部 品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。 (六)市场拓展部 市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。 (七)经营管理部 经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。 (八)工程管理部 工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。 (九)安全管理部 安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。 (十)环境管理部 环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保