咸阳阳光-假日风景社区全程策划方案.docVIP

阳 光 ● 假 日 风 景 营销策划方案 美好生活从拥有阳光开始 —阳光 假日风景 营销策略方案— 策划纲要 一 市场调研 及项目分析 二 项目定位 三 营销概念释义 四 营销策略 第一部分 市场调查研究 1 咸阳市简介 咸阳市位于关中平原的中部，既在九嵕诸山以南, 又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝秦王朝的建都之地。南北长145公里，东西最宽106公里，面积10196.4平方公里。辖兴平市一市，秦都、渭城两个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，人口489万。 咸阳市是中国历史文化名城，公元前221年，秦始皇在此建都并统一全国。此后咸阳又是十二个王朝的京畿重地，历史悠久，文化灿烂！ 2 咸阳市房地产市场研究 2.1市场总体评述 几年来，咸阳市通过推进商品房开发、经济适用房建设、集资合作建房、实施安居工程等多元化途径，住宅建设取得长足发展。咸阳居民住房严重短缺的问题基本解决，住宅建设已进入全面提高居住质量的新阶段。实现这一变化的基本原因，是随着住房制度改革的逐步深入，住房消费主体发生了变化，促进形成了住房消费的热点。 经济的发展和城市化进程的加快，住宅需求和住宅消费的空间将随之扩大。按相关政策的要求，2008年城市人均住房达到22平方米，按照陕西省和咸阳市的总体部署，2008年咸阳将建成常住人口达100万以上的大城市，那么也就是说，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。这样，咸阳市房地产业的发展空间将是十分可观的。 咸阳市在房地产业健康发展的同时，也存在一些薄弱环节。如二手房市场虽然已经开放，但在搞活市场方面仍需完善。房地产公司实力不强，缺乏龙头企业。咸阳已注册的78家房地产公司仅有咸房一家资质是一级，二级的也仅2家，注册资金1000万元以下的企业有62家，其中32家开发企业注册资金低于500万元，基本上处于小作坊式的开发状态。由于开发实力的制约，小区的规划和设计远不能适应居民的理想需求，集中表现为小区开发缺乏整体规划，小型在建项目多，开发建设的小区多为5万平方米以下，超过8万平方米的小区仅有几家。其次是物业发展滞后，与沿海和省会城市相比，建设单位、业主与物业管理公司之间的关系、行为不规范，缺乏按政策办事的意识，这些又直接制约着房地产市场的健康发展。 2.2房地产建设概况： 从2002年开始，咸阳市房地产建设步入快车道，2006年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过150万平米。 市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。，普通住宅平均售价2300元/平米，高可至2700元/平米；小高层、高层商住两用房平均售价2450元/平米，最高可至2800元/平米；商用房平均售价6100元/平米，高至25000—26000元/平米。 普通住宅 04年开始，7层以下多层住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个地区，北边、东边次之，中心城区很少。 1、西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主： （1） 阳光小区（中房集团咸阳市房地产开发公司开发，渭阳西路西端）占地218亩，近40栋多层，两栋小高层。 （2） 丽水花庭（西安科迅置业有限公司开发，玉泉路、咸通北路十字西北）还有项目进入尾盘的中华苑（咸阳新纺房地产公司开发，三号桥西北边），是咸阳市第一个集多层花园洋房、小高层、高层、别墅为一体的大型综合型社区。 ?2、南边以世纪大道中段为主： （１）金泰丝路花城（陕西金泰恒业公司开发，中医学院与清华科技园之间）占地560亩，现在已进入全面建设期，销售以西安地区为主。 （２）世纪星城（咸阳三星房地产公司开发，陈阳寨转盘东南）占地150亩。 ?? （３）英伦沣景（二号桥南50米 陕西佳元实业发展有限公司开发）是由7栋小高层、一栋多层组成的综合社区，市政建设的原因，销售一般，短时间沉淀之后，前景也应是很好。 （４）平湖秋月（陈阳寨转盘西500米 陕西华兴实业有限公司开发）由9栋多层，3栋小高层，1栋高层住宅和1栋会所组成，销售基本进行。 3、北边 东边分别以文林路、东风路为主，有天和苑、华宇豪庭，枫林花园、御景园等八九个小盘子在运作中；城市中心区段则要少的多，目前正在运作的是华泰房地产公司开发的位于乐育南路的华泰世纪城项目。 主要特点： 1、除上边所列几个较大的楼盘外，5----8栋楼的袖珍小区较多，停车场小，休闲广场小，喷泉绿