北京安福大厦写字楼和商业酒店前期定位发展报告.doc

前 言 报告内容主要是通过对相关物业的市场研究以及项目发展模式研究，解决项目定位的问题，并对项目进行初步的经济评价，报告包括六个部门的内容： 第一部分 项目界定 第二部分 项目发展模式研究 第三部分 相关物业市场研究 第四部分 项目整体定位研究 第五部分 项目物业发展建议 第六部分 项目的经济评价 - 1 - 第一部分 项目界定 - 2 - 第一章 项目概况 一、项目位置 项目所在位置为：东至牛肉湾竖街，南至西绒线胡同，西至宣内大街，北到首都时代广场。 图1－1－1 项目位置图 二、项目面积 22项目总占地面积为14,883m，总建筑面积为181,535m，其中地上部分为22135,180m，地下部分为46,355m，容积率为9.08。 三、限制高度 项目的限制高度为60米。 四、停车位 车位900个，自行车3,400辆。 - 3 - 五、绿化覆盖率 绿化覆盖率为30%。 - 4 - 第二章 项目区域及地块价值分析 一、项目区域的界定 1、从行政区划来看，项目位于西城区、东城区、宣武区的交汇处，处于城市中心区。 2、从地理位置来看，项目位于长安街南侧，西临宣武门内大街，东临长安街，南面为宣武门大街。 3、从商业区域来看，项目位于北京传统的商业区之一的“西单商业区”，而西长安街是“金融街商务区”的延长线，因此，可以认为项目位于金融街商务区与西单商业我的交汇处。 4、“金融街商务区”与“西单商业区”构成了项目的区域市场。 图1－2－1 项目区域示意图 二、项目区域的特点 从图上可以看出，项目所在的区域的显著特点是：处于多个城市功能的交汇处。 第一、处于北京政务区与金融区的交汇处； - 5 - 第二、处于三个中心城区（西城、东城、宣武）的交汇处； 第三、处于传统的商业区（西单）与新兴的商务区（金融街）的交汇处； 第四、处于城市交通主干道的交汇处（长安街与宣内大街）； 第五、处于传统商业区（西单）与新兴商业区（SOGO商圈）的交汇处。 (一)城市中心区－西城、东城、宣武 1、东城区 东城区位于北京市城区东部，北、东与朝阳区相接，南与崇文区相连，西与西城区相邻。东西最宽5.2公里，南北最长8.3公里，总面积25.38平方公里。 东城区是首都北京的四个中心城区之一。重点建设中的三区即王府井现代化商业中心区、东二环交通商务区、雍和宫文化旅游区是东城区的核心发展规划。 2、西城区 西城区位于北京市中心城区西北部，东西宽5.5公里，南北长7.5公里，面积31.66平方公里。全区55%地域在二环路以内，交通便利，通讯发达。 西城区是首都北京的四个中心城区之一，是党和国家首脑机关的现代办公区，区内共有50多个中央国家机关和1,000多个中央、市属单位，政治文化以及对外交流交往活动频繁，是全国政治中心的重要载体。 - 6 - 西城区是商业、金融活跃的商贸金融区，国家经济指挥中心及国家级银行、金融机构总部大多设在区内。历史上形成了以西单为主的大小10个商业区，汇集了主要的商业、服务业企业。 3、宣武区 宣武区位于北京城中心西南产，东西距离6.61公里，南北距离为3.5公里，总面积为19.03平方公里。东与崇文区相邻，西、南两面与丰台区交界，北与西城区、海淀区接壤。 宣武区是首都北京的四个中心城区之一，有悠久的商业传，是北京著名的传统商业文化区。有570多年历史的大栅栏商业街，云集了同仁堂、内联升、瑞蚨祥等30多家百年老店；具有780多年历史的琉璃厂，是中国历史文化的重要组成部分，是北京文物、文化的重要集散地，云集了荣宝斋、粹珍斋、戴月轩等众多经营古玩、字画、文房四宝的“老字号”。 未来，宣武区将重点建设国际传媒大道、马连道采购中心、琉璃厂文化区、大栅栏商贸区、牛街民族特色街和天桥民俗特色街等重点功能街区。 (二)传统商业区－西单 “西单商业区”位于西城区，是北京市历史最悠久的三大商业区之一，一直以来都是京城商业经营的黄金地段，属于市级商业区。西单商业区南起宣武门，北至灵境胡同，覆盖西单十字路口，南北长1,600米，东西宽500米，占地约80公顷。 2004年元月，“西单商业区”共实现零售额3.7亿元，占西城区社会消费品零售额的21.8%，与2003年同期相比增长8.8%。 - 7 - 表1－2－1 市级商业区的特征描述 特点 市级商业中心 商业 主要是为城市提供多层次的优良服务，形成一个多功能的现代化公共活动中心 地位 所处 城市中心区 区位 2规 商店集中，一般以商业街的形式出现。商业中心的建筑面积一般在15-20万m之模 间，商业网点数量在100家以上 消费人不仅包括本市人口，还包括大量的外来流动人口，客流密度大，并以流动人口为主群性质 服务人 服务人口一般在80-100万人之间 群数量