xx公司集团我国房地产登记制度的研究.docxVIP

房地产登记制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。房地产登记制度是房地产行政管理的基础与核心，也是建立房地产市场的必要保障条件。本文拟借鉴国外有关立法，在概括我国房地产登记法律制度的沿革和现状的基础上，就如何健全和完善该制度略陈管见。 一 当今世界各国的土地登记（或房地产登记）制度主要有三种立法例： （一）契据登记制度。又称登记公示主义或法国法模式，为法国、意大利、比利时、西班牙、美国多数州及南美一些国家所采用，我国香港地区也采用这种制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编簿，而不以不动产为标准。 （二）权利登记制度。又称登记要件主义或德国法模式，为德国、瑞士、荷兰、奥地利、埃及等国所采用。这种模式与前者相反，在这种被称为真正的地权注册制度下，登记是房地产物权变动的生效条件，登记机关对地权变动有实质审查的权限，登记具有公信力，登记簿的编成采用物的编成主义，即以房地产为标准按顺序排列。 （三）登记发证制度。又称地券交付主义或托仑斯（Robert·Torrens）模式，该模式是由澳大利亚的托仑斯爵士设计提出的，于1858年1月27 日经南澳州议会通过并于7月施行。采用这一制度的国家主要有澳大利亚、 新西兰、英格兰、爱尔兰、加拿大、菲律宾、马来西亚以及美国的若干州，我国台湾地区也采用这种制度。该项制度在德国法模式的基础上增加了记载权利状态的地券和证书并交与权利人的规定。 〔1 〕上述三种登记制度中，与我国现行的登记制度最为接近的是托仑斯登记制。 我国的不动产制度，在1949年10月之前实行的基本上是税收地籍制度。在这种制度下，地产的权利证书（地契）是土地产权（包括房产）的全权证书，土地产权可随证书的转让而转移，土地权证的丢失（不论任何原因）都意味着产权的丧失。所以在解放前，不管业主是地主还是农民，都把地契作为珍贵的财产保管，这是我国各界人士（包括海外华人）心理上安全感的需求形成的特殊现象。税收地籍制很适合于土地私有制度和以农业经济为主的国家，政府只管征税而不必更多地负责任。新中国成立后，即颁布了《土地改革法》等法律法规，为土地所有制和土地使用制度提供了法律依据。在50年代初，只有少数大中城市进行房地产全面换证登记，大多数城镇则仅在原地政资料上进行产权转移、变更登记。在随后相当长的时期，土地房产登记制度废弛，权利的变更往往以契代证。1978年以后我国房地产登记法律制度得到恢复和发展。在房产登记制度方面，当完成第一次全国城镇房屋普查（1985年）之后，原城乡建设环境保护部于1986年2月5日发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展建国以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后颁布了相关的规章和政策，如《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日），《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（1988年2月12日），《关于城镇驻军营房产权登记、发证工作的通知》（1988年6月24日），《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》（1989年11月1日）。应当指出，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，是目前我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法除了重申产权登记制度外，还明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。经过几年来的贯彻实施，到1993年底，已登记房产占实有房屋建筑面积的90％，已发证房产占80％。1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”，以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并对其主要运作程序作了规定。 在土地登记制度方面，1986年6月25日通过的《土地管理法》， 标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，1989年7月5日国家土地管理局印发了《关于确定土地权属问题的若干意见》（1995年3月11 日修改为《确定土地所有权和使用权的若干规定》）。为建立土地登记制度，以维护土地的社会主义公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法权益。1989年11月18日国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该规则指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，土地登记包括初始土地登记和变更土地登记。1994年7月5日国 家土地管理局等部门联合发出