第二章_房地产与房地产价格.ppt

房地产价格影响因素－个别因素 （一）土地个别因素 1、位置－区位（与公共设施、商服中心的远近） 2、地质、地势、地貌 3、土地面积 4、土地形状、宽度、深度 5、日照、通风 6、天然周期性灾害 7、临街状况 8、上下水、煤气供给、通讯、电力设施等 房地产价格影响因素－个别因素 （二）建筑物个别因素 1、面积、构造、材料 2、设计、设备 3、施工质量 4、建筑物风格 5、建筑环境 6、朝向、结构、内部格局、设备配置状况（集中供暖、热水、中央空调） （一）自身因素 1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他 第二章 房地产与房地产价格 （二）环境因素 1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生 第二章 房地产与房地产价格 （三）人口 因素 1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模 第二章 房地产与房地产价格 （四）经济因素 1．发展 2．物价 3．收入 4．利率 5．汇率 第二章 房地产与房地产价格 房地产估价 * 第二章房地产与房地产价格 第二章 房地产与房地产价格 一、概念 （一）定义 土地、建筑物、定着物、各种物权 §2-1 房地产的概念 地面 地上一定范围的空间地下 1、1土地 横  竖 面积大小 形状 四至 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 ?土地的地面范围是确定土地权利重要依据，又称权利界线 宅基地 农田集体企业用地 1、2土地 国有  集体 城镇建设用地 矿山 、军事用地 森林、湖泊、草原 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 ?我国土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。 2、建筑物 3、定着物 组成 材料构配件 设备 两大类 房屋：基础、墙、门、柱、梁、屋顶构筑物：水塔、水井、道路、桥梁、 隧道、水坝 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 4、各种物权 自物权：所有权 他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等 供役地 需役地 第二章 房地产与房地产价格 （一）定义 ?各项物权先登记后生效，物权的完整程度影响房地产价格 （二）实物、权益、区位 1、 实物 实体、质量、功能 2、权益 权利、利益、收益 3、区位 ——距离 直线、路线、时间 第二章 房地产与房地产价格 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 第二章 房地产与房地产价格 案例 两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。 第二章 房地产与房地产价格 案例 （三）存在形态 1.??土地 2. 建筑物 3. 房地 第二章 房地产与房地产价格 （四）估价对象具体形态 1. 空地 2. 有建筑物土地  3. 地上建筑物  4. 合成体  5. 在建工程 6. 未来状况 7. 已消失 8. 过去与现在差异 9. 包含其他资产  10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部 第二章 房地产与房地产价格 二、对土地与建筑物的认识 （一）土地 1、坐落 2、面积 3、形状 4、四至 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制 第二章 房地产与房地产价格 三通一平：场地平、道路、给水、电力 五通一平：＋排水、通讯 七通一