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住房按揭贷款风险培训 住房按揭贷款风险培训 个人银行部 个人银行部 2011-9-14 2011-9-14 住房按揭贷款风险分类 住房按揭贷款风险分类 • 1、法律风险 • 1、法律风险 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房 担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房 屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。” 即通常所说的“生存免责” 即通常所说的“生存免责” 根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属 根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属 必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执 必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执 行成本的增加。 行成本的增加。 引申： 引申： 当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违 当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违 约，我行在收回债权中的执行难度极大。 约，我行在收回债权中的执行难度极大。 是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续 是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续 执行？谁来做？ 执行？谁来做？ • 案例： • 案例： 2005年3月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的 2005年3月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的 借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行办理二手住 借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行办理二手住 房按揭贷款。2007年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科 房按揭贷款。2007年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科 技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。 技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。 贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷 贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷 款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住 款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住 着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必 着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必 须住房，且住有老人，法院中止执行。 须住房，且住有老人，法院中止执行。 贷款至今处于不良状态。 贷款至今处于不良状态。 2、源于开发商的风险 2、源于开发商的风险 开发商延期交付楼房甚至烂尾 开发商延期交付楼房甚至烂尾 开发商所建楼房与购房合同明显不符 开发商所建楼房与购房合同明显不符 按揭楼盘无法取得房产证 按揭楼盘无法取得房产证 开发商挪用贷款或者携款潜逃 开发商挪用贷款或者携款潜逃 案例： 案例： 位于河西新城市广场、面对江东路的“ 阳光金峰”是由 位于河西新城市广场、面对江东路的“ 阳光金峰”是由 南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发，由 南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发，由 于该公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公 于该公司法定代表人平理于2008年8月患胰腺癌死亡，公 司经营遂陷于停顿，无法落实“ 阳光金峰”楼盘建设的后续 司经营遂陷于停顿，无法落实“ 阳光