关于加强房地产贷款风险管理的有关问题.pdf

关于加强房地产贷款风险管理的有 关问题 中国银监会政策法规部 徐XX/处长 房地产贷款风险管理中存在的问题 • 房地产贷款增长过猛 • 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为 2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长 25.3%；个人住房贷款余额1997年为190 亿元,2002年达到8258亿元，年均增长 113%以上。截止2003年11月，商业银行 房地产开发贷款余额为7532亿元，个人 住房贷款余额为11412亿元，保持了增长 的势头 房地产贷款风险管理中存在的问题 • 尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余 额占整个贷款余额的比例不高,但发展态 势迅猛.必须重视风险防范. 房地产贷款风险管理中存在的问题 • 国内商业银行识别、衡量、监测和控制 房地产贷款风险（包括房地产开发贷款 和个人住房贷款）的手段和能力均很不 足 房地产贷款风险管理中存在的问题 • 2002年11月份,人行对部分城市 商业银行2001年7 月1 日至2002 年9月30 日发放的房地产贷款的 检查,共抽查房地产贷款20901 笔,金额1468亿,其中房地产开发 贷款3654笔,金额1380.5亿,个人 住房贷款12158笔.金额44.1 亿, 调查发现违规贷款和违规金额 分别占总检查笔数和金额的 9.8%和24.9%. 防范房地产贷款风险应采取的措施 • 1.要加强对银行贷款风险的监控 • 1)央行采取了一系列调控措施,121号文对 高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作 了原则要求. • 2)各行都加大了对抵押物与信用担保方 的核实力度 • 但须解决贷款在使用中所面临的风险,如: 恶意骗取,挪用,故意违约 • 解决办法:建立全面评估贷款对象的风险 监控体系 防范房地产贷款风险采取的措施 关于加强土地储备贷款和城市基础 • 设施建设贷款风险提示的通知 • 一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在 发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时 ，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的 影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批 权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关 土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政 策变化对贷款风险的影响范围和程度 防范房地产贷款风险采取的措施 • 二、确保贷款项目合法合规。土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款的项目， 必须符合法定程序批准的城市总体规划 、近期建设规划，以及土地利用总体规 划 防范房地产贷款风险采取的措施 • 三、依法审查贷款担保主体、承贷主体 的资格与履约能力，切实防范此类贷款 的法律风险。应依法严格审查土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款担保主体 的合法性，严格审核企业实际担保能力 ，以及出现风险后担保主体或担保资产 的可执行性，防止担保虚置，或者在执 行过程中出现法律风险。 防范房地产贷款风险采取的措施 • 四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实 现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土 地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心） 土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未 来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储 备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高 估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理 储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情 况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金 流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的 信用风险和市场风险，应予以高度关注。 防范房地产贷款风险采取的措施 • 五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部 分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出 了地方政府的财政