和声机构-上海浦东铜山街项目全案策划竞标.pdf

在这样的市场中，我们关心的并不是每天300－600套的成交量何时翻倍。 而是即使是在这样低迷的市场而是即使是在这样低迷的市场，哪些东西依然长盛不衰哪些东西依然长盛不衰。 面临国家宏观调控面临国家宏观调控 ，持续低迷的市场持续低迷的市场 ， 让我们重新注意到的市场机会点。 客户群变化之一： 投资性需求将持续下降投资性需求将持续下降 ，，而商务性自住需求将持续上升而商务性自住需求将持续上升 在宏观调控之前，上海高档楼盘（12000元以上）的消费群主要 集中在非上海籍客户集中在非上海籍客户 ，浦东尤其是泛陆家嘴地区浦东尤其是泛陆家嘴地区 ，这这一现象尤现象尤 其突出。如陆家嘴板块的盛大金磐一期（90％为外地和境外客 户）、联洋板块的盛世年华（50％为外地和境外客户）、世纪 公园的浦东世纪花园二期（60％为外地和境外客户）、杨东板 块的上海绿城一二期（80％为外地和境外客户）。宏观调控之 后后 ，投资性购房特别是来自江浙的客户明显减少投资性购房特别是来自江浙的客户明显减少 ，而目前市场而目前市场 主要依靠境外客户、上海本地客户或者部分前期投资获利的投 资性客户消化。 客户群变化之二： 境外客户增量的现象值得关注 2005年上半年年上半年 ，外国人新办就业证人数为外国人新办就业证人数为9071人人 ，同比增同比增 长三成。新来上海工作的外国人主要来自日本、美国、韩 国、新加坡及德国等国。目前实际在上海工作的外籍人士 超过4万人，浦东容纳了绝大部分。在未来的三年内，上 海写字楼总量将从300万平米增加到670万平米，增加地点 主要在浦东主要在浦东 ，所以外籍人士数量的增长也相应体现在陆家所以外籍人士数量的增长也相应体现在陆家 嘴辐射带。 客户群变化之三： 户型需求逐步理性户型需求逐步理性，，两房和四房的需求增加的变两房和四房的需求增加的变 化，说明客户潜在的流变现象 2004年下半年起，上海浦东市场主流的三房的销 售率逐渐下降，而两房和四房的需求明显加快， 较典型的案例是盛世年华、陆家嘴中央公寓和上 海绿城海绿城三期期，，这些项目的销售速度都要快于周边这些项目的销售速度都要快于周边 楼盘。而这背后说明消费者购房更加理性。 （（11 ））境外客户是目前市境外客户是目前市 场较为持久和坚挺的消费 群，这是由于上海在亚洲 的经济中心的地位所决定的经济中心的地位所决定 ， 而且在未来2－3年这样趋 势依然明显。 （2）所谓理性购房的特 征征 ，关键在于面积和总价关键在于面积和总价 的控制，在未来2－3年这 样趋势更加明显。 （3）避免板块之间的剧 烈竞争烈竞争 ，关键在于个性鲜关键在于个性鲜 明的产品定位，万里板块 的惨烈竞争就是很好的案 例。 一．住宅市场分析住宅市场分析 浦东大道沿线住宅楼盘分析 浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通 干道，沿线有三四十条公交线路。故车流量和人流 量大，沿线的粉尘和噪音污染较大。其路段价值随 着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。。 A级路段 源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段，该区域属小陆家嘴范围。沿线开发 改造成熟，路面卫生状况良好，公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主， 高档美观高档美观 ，，近来出现较多的酒店式公寓项目近来出现较多的酒店式公寓项目 。这里的酒店式公寓这里的酒店式公寓