第三节房地产评估收益法.pptVIP

第三节 房地产评估的收益法 一、基本思路 用适当的还原利率将房地产的未来纯收益折算为现值的估价方法，又称收入资本化法、投资法、收益还原法。适用于经营性房地产价格测算，如商店、饭店、写字楼及娱乐场所等。 前提：收益性房地产能够在未来的时期内形成不断的收益，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。 二、理论依据 经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间从中所获得的各年净收益的现值之和。 房地产价格= 纯收益/ 资本化率 假设：纯收益每年不变；资本化率固定；收益为无限年限。 收益有限： P = A/r [ 1 — 1 ] （1+r）n 潜在毛收入 指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得的收入。 运营费用 指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 净收益 指由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 适用的条件和对象 适用于有收益的土地和建筑物，如租赁用房地产或企业用房地产。 特点： 租金与售价同时受相同市场力的影响 能使收益直接、轻易地还原为房地产价值 它的可信度取决于纯收益和资本化率的确定 根据估价对象的具体情况，净收益： 出租型房地产 根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 商业经营型房地产 根据经营资料计算净收益，为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 生产型房地产 根据产品市场价格以及原材料、人工费等资料计算净收益。 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 计算公式 最简单的情形 V= a/r 假设前提： a每年不变； r每年不变且大于零； 年期无限。 例题 有一房地产正常情况下的年总收益40万元，每年所需支出的总费用32万元，该类房地产的资本化率10%，则该宗房地产的收益价格为： V= 40 – 32 = 80 (万元） 10% 有限年限且其他因素不变 a 1— 1 V= r (1+r) n 有一房地产正常情况下的年总收益40万元，每年所需支出的总费用32万元，该类房地产的资本化率10%,由于该处房地产在政府有偿出让使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用4年，则房地产的收益价格： V= 40 – 32 1— 1 = 79 10% （1+10%）50-4 纯收益在若干年有变化的情形 无限年期： V= ∑ ai + a (1+r)i r(1+r)t 有一房地产，通过预测得到其未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，假设从第六年到未来无穷每年的纯收益将稳定在32万元左右，该类房地产的资本化率为8%，则该总房地产的收益价格为： V= 20 + 22 + 25 + 28 + 30 (1+8%) (1+8%)2 (1+8%)3 (1+8%)4 (1+8%)5 + 32 = 370.56(万元） 8%(1+8%)5 有限年期： V= ∑ ai + a 1— 1 (1+r)i r(1+r)t (1+r) n-t 预知未来若干年后的房地产价格情形 V= ∑ ai + Vt (1+r)i (1+r)t 若每年a相同： V= a 1— 1 + Vt r (1+r)t (1+r)t 某处房地产近期的价格水平为2000元/m2,资本化